Più semplice frazionare le unità immobiliari

Ville familiari ormai troppo grandi per i nuclei moderni, crisi economica e necessità di sfruttare al massimo gli immobili: sono tante le ragioni che spingono i proprietari di casa a dividere il proprio immobile e a ricavarne più unità.
Il frazionamento di immobili è in crescita e lo dimostra anche la recente legge del Veneto che ha deciso di favorirlo (si veda l'articolo a fianco).
Ma diverse sono le procedure da seguire per questo tipo di intervento edilizio, anche a seconda della disciplina regionale. Se si abita in Lombardia o in Veneto l'intervento sarà considerato di manutenzione straordinaria: basterà presentare una Scia (segnalazione certificata di inizio attività) e, senza alcun onere o tassa, si potrà procedere ai lavori di frazionamento.
Se invece si abita in un'altra regione questo intervento sarà classificato come una ristrutturazione e, di conseguenza, sarà assoggettato a permesso di costruire (o alla cosiddetta Super-Dia e persino alla Scia in Toscana) e al pagamento di un contributo simile a quello del totale rifacimento di un intero edificio.
Perché questa differenza? Per comprendere la discrepanza bisogna considerare la definizione di manutenzione straordinaria introdotta dalla legge 457/78 e confermata dal Testo unico per l'edilizia del 2001. Quest'ultimo impone che la manutenzione straordinaria non alteri le superfici delle singole unità immobiliari, senza perciò possibilità di aumentarne o diminuirne il numero.
Secondo la legge nazionale, frazionare non è quindi un intervento classificabile come manutenzione straordinaria (fatte salve le diverse discipline regionali).
Resta da stabilire se la modifica delle unità immobiliari è sottoposta ad autorizzazione gratuita, qualora sia considerata come risanamento conservativo, o al pagamento di oneri, se considerata ristrutturazione. A questo proposito entra in gioco il concetto di «carico urbanistico», ovvero bisogna valutare se il frazionamento comporta un aumento delle spese per servizi da parte dei Comuni. Secondo quasi tutte le leggi regionali ed una giurisprudenza abbastanza consolidata il carico urbanistico aumenta, quindi frazionare un appartamento comporta il pagamento di oneri ed una procedura più complessa di una mera opera interna, anche quando per dividere l'immobile è sufficiente chiudere una porta o un piccolo tratto di muro. La ratio di tale posizione è che l'aumento dei nuclei familiari comporta maggiori servizi, ma ad essa si potrebbe obiettare che il numero di persone insediabili in un grande appartamento può essere superiore a quello degli abitanti nella somma dei monolocali corrispondenti alla stessa superficie e che il calcolo dello standard è sempre stato fatto a superficie invece che a numero delle unità.
Per riparare a tali contraddizioni, la regione Emilia Romagna ha previsto, con l'articolo 28 della legge regionale 31/02, la possibile gratuità del frazionamento in caso di opere ridotte o di minimo aumento del carico, ma la sua applicazione è controversa (si veda Tar Emilia Romagna n. 352/2008).
Anche la Lombardia, con la legge regionale 12/2005, prevede fusioni e frazionamenti compresi nella manutenzione straordinaria. Ma alcuni Comuni non demordono e richiedono comunque il pagamento di oneri per compensare il maggior carico.
In conclusione, salvo Lombardia e Veneto, il frazionamento è trattato come un intervento edilizio rilevante a prescindere dal fatto che esso riguardi un intero fabbricato o un singolo appartamento. Anche in Lombardia e Veneto, però, il frazionamento non deve comportare una sostanziale modifica dell'intero edificio ed in particolare delle parti comuni, in tal caso si rientra nella ristrutturazione, a prescindere dalla modifica del numero delle unità immobiliari.
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Le procedure
Le regole e i passaggi per le diverse tipologie di intervento
FRAZIONAMENTO SENZA TOCCARE LE PARTI COMUNI 
FUSIONE DI UNITÀ IMMOBILIARI DIVERSE 
QUALIFICA DELL'INTERVENTO 
Manutenzione straordinaria in Lombardia e Veneto. Ristrutturazione nelle altre Regioni
Manutenzione straordinaria
TITOLO ABILITATIVO 
Scia in Lombardia e Veneto.
Scia o Dia alternative al permesso di costruire
nelle altre Regioni
Comunicazione inizio attività libera (Cial)
PARERI NECESSARI 
Nullaosta soprintendenza in caso di vincolo monumentale
Nullaosta soprintendenza in caso di vincolo monumentale
CONTRIBUTO DI COSTRUZIONE 
Non dovuto in Lombardia e Veneto.
50% degli oneri della nuova costruzione e contributo sul costo di costruzione nelle altre Regioni
Non dovuto
VINCOLI URBANISTICI 
Verificare le previsioni dei Prg
Solo nel caso di mutamento della destinazione d'uso

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Australia Taglia i Tassi

Australia taglia ancora i tassi, sale Nikkei ma sotto 8400 Di Salvatore Licciardello fonte Milano Finanza L'Australia taglia i tassi al 3,5% per combattere i timori sulla crescita, l'euro sale sopra quota 1,25 sul dollaro. La Bank of Reserve per la seconda volta consecutiva ha deciso di abbassare il costo del denaro. La decisione largamente attesa va a sostegno delle imprese, mentre la Cina si prepara all'eventuale uscita dalla Grecia dall'euro considerando l'impatto sui cambi e i flussi di capitale. Torna un tiepido ottimismo sui mercati azionari. L'indice Nikkei è in aumento dello 0,6% a 8.345,56 in vista delle prossime riunioni di vertice globali, tra cui un G-7 in versione conferenza e la riunione della Bce che fisserà il tasso di riferimento mercoledì prossimo. Per il gestore di Toyota Asset Management, lo strategist Masaru Hamasaki, "qualsiasi menzione da parte dei leader delle misure volte a stabilizzare lo stato del sistema finanziario europeo può calmare il mercato ed è possibile ritornare a fare qualche acquisto. Ma per gli investitori è difficile digerire qualsiasi spunto positivo dato il la persistente caos in Europa". Saranno, perciò, limitati i potenziali rialzi per l'indice Nikkei nel prossimo futuro. Il mercato è ora bloccato sotto il livello di resistenza a quota 8400 per l'indice. Intanto, però, 28 dei 33 sotto indici dell'indice Topix sono positivi, guidati dalle tech-company tra cui Fanuc che guadagna l'1,5% a 13,080. In crescita sensibile Mitsubishi che sale del 2,4% a 1,516 e Mitsui OSK Lines che è in aumento del 3,2% a 257. Tra i titoli difensivi tornano indietro dopo discreti rialzi società come Seven & I Holdings che scende dello 0,8% a 2,368. Il calo a sorpresa degli ordini di fabbrica statunitensi ha pesato ieri sera a Wall Street sulle azioni dei costruttori e così il Dow Jones è sceso anche se di poco per la quarta seduta di fila. Una reazione tardiva ha poi spinto il benchmark a recuperare posizioni alla fine della seduta. L'indice S&P 500 è sceso quasi del 10% rispetto al massimo toccato ad aprile. E anche il Nasdaq ha raggiunto questo traguardo la scorsa settimana, mentre il Dow ha perso l'8,9% dal primo di maggio. JP Morgan Chase crollato del 2,9%, mentre Caterpillar, un titolo strettamente legato a prospettive di crescita, è sceso del 2,6%. Facebook ha perso il 3% dopo che gli analisti di Bernstein hanno assegnato il rating "underperform" e un target più basso a quota 25 dollari.

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IMU Guida on line

Pagamento Imu Guida online

Sul portale istituzionale di Roma Capitale è disponibile da ieri la versione online del Vademecum sull' Imu. La guida, realizzata dal Dipartimento Risorse economiche, spiega in dettaglio e in modo chiaro le modalità per il calcolo e il pagamento dell' acconto dell' imposta in scadenza lunedì 18 giugno. La guida è consultabile online all' indirizzo www.comune.roma.it.

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La Famiglia e i Fondi Immobiliari

Quotidiano Immobiliare DAILY REAL ESTATE presenta al SALONE DEL RISPARMIO GIOVEDÌ 19 APRILE 2012 ORE 13:15 - 14:15 Università Bocconi Edificio Grafton – Sala 5 Via Roentgen, 1 – MILANO

     
      

La Famiglia e i Fondi Immobiliari I fondi immobiliari, nati nel 1998 per offrire alle famiglie una nuova possibilità di investire i risparmi, si sono dimostrati in realtà strumenti poco pratici ed elastici. In un mercato che ha raggiunto dimensioni ragguardevoli i fondi cosiddetti retail per la famiglie sono di fatto bloccati (non ne vengono proposti di nuovi dalle SGR da almeno cinque anni). Perchè i fondi immobiliari sono ancora così poco diffusi tra i piccoli risparmiatori mentre il mercato dei fondi riservati continua a crescere? Cosa c'è che non ha funzionato? E' un problema di prodotto o c'è qualcosa che non funziona nella catena di promozione di questo tipo di investimento? Inoltre si confermano i fondi immobiiari un valido investimento per i cosiddetti High Net Worth Individual italiani soprattutto oggi che esistono alcuni fondi che investono sui principali mercati immobiliari internazionali? A tutte queste domande risponderanno i principali operatori del settore, i responsabili dei fondi retail e di quelli riservati, dopo una panoramica attenta sul settore, sui suoi dati e sulle sue performance.

Fondi immobiliari: la nuova disciplina fiscale

Il Vademecum dell'Agenzia sulla nuova disciplina fiscale dei fondi comuni d’investimento immobiliare, modificata dalle disposizioni introdotte dal DL 78/2010; Circolare del 15/02/2012 n. 2

L'Agenzia delle Entrate con Circolare del 15 febbraio 2012 n. 2 detta le regole della nuova disciplina fiscale dei fondi comuni d’investimento immobiliare. 
Si ricorda che l’articolo 32 del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78 ha introdotto alcune disposizioni che mutano l’attuale assetto normativo dei fondi comuni d’investimento immobiliare.

In base alle più recenti disposizioni, gli investitori istituzionalibeneficiano del regime fiscale agevolato con una tassazione del 20%.

Per quanto riguarda i redditi conseguiti dai partecipanti ai fondi immobiliari, le modifiche apportate dal decreto legge n. 70 del 2011 prevedono l’imputazione per trasparenza dei redditi conseguiti dal fondo e rilevati nei rendiconti di gestione in capo ai partecipanti che possiedono quote di partecipazione al fondo superiori al 5% del valore dello stesso.

Per i partecipanti non istituzionali che possiedono quote di partecipazione al fondo superiori al 5 per cento il nuovo comma 4-bis dell’articolo 32 del decreto legge n. 78 del 2010 prevede inoltre l’applicazione di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi nella misura del 5% sul valore medio delle quote detenute alla data del 31 dicembre 2010.

I fondi immobiliari in cui almeno un partecipante non istituzionale possedeva una quota superiore al 5% alla data del 31 dicembre 2010 potevano essere messi in liquidazione entro il 31 dicembre 2011 (infatti i commi 5 e 5-bis dell’articolo 32, come sostituiti dall’articolo 8, comma 9, lettere d) ed e), del decreto legge n. 70 del 2011, prevedono invece la possibilità per la SGR di deliberare la liquidazione dei fondi immobiliari che alla data del 31 dicembre 2010 presentavano un assetto partecipativo diverso da quello ora previsto per i fondi istituzionali e nei quali almeno un partecipante non istituzionale deteneva una quota di partecipazione superiore al 5 per cento).

In tal caso, è dovuta un’imposta sostitutiva pari al 7% del valore netto del fondo risultante dal prospetto redatto al 31 dicembre 2010, l’imposta è versata dalla società di gestione del risparmio nella misura del 40 per cento entro il 31 marzo 2012 e la restante parte in due rate di pari importo da versarsi entro il 31 marzo 2013 e il 31 marzo 2014:

• Importo della rata 40% dell’imposta dovuta - Scadenza 31 marzo 2012
• Importo della rata 30% dell’imposta dovuta - Scadenza 31 marzo 2013
• Importo della rata 30% dell’imposta dovuta - Scadenza 31 marzo 2014

E' dovuta inoltre un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP nella misura del 7% sui risultati conseguiti dal 1° gennaio 2011 e fino alla conclusione della liquidazione, quest'ultima va versata dalla società di gestione del risparmio entro il 16 febbraio dell’anno successivo rispetto a ciascun anno di durata della liquidazione, ma in considerazione delle condizioni di obiettiva incertezza caratterizzanti la specifica disciplina l’imposta sostitutiva sui redditi conseguiti dal 1° gennaio al 31 dicembre 2011 può essere versata entro il 31 marzo 2012 maggiorata dei relativi interessi e senza applicazione delle sanzioni.

Analogamente a quanto previsto per l’imposta del 5 per cento sul valore delle quote, nell’ipotesi in cui il fondo sia di nuova istituzione e alla data del 31 dicembre 2010 non era ancora operativo l’imposta sostitutiva del 7 per cento sul patrimonio netto non è dovuta.

Casa per il figlio, con una minima quota il padre può detrarre il 36%?

Maurizio D. I. chiede:

Desidero acquistare da un costruttore un appartamento in fase di ristrutturazione ed intestarlo a mio figlio universitario. Io già possiedo un appartamento nella stessa città acquistata anni fa come prima casa. Per avere un certo controllo sulla casa, il notaio mi ha prospettato la possibilità di essere proprietario di questo nuovo appartamento ad una percentuale minima. Ora mi chiedo, se opto per questa soluzione, posso io detrarre il 100% del valore delle agevolazioni fiscali in merito alle ristrutturazioni edilizie , in quando mio figlio non ha reddito, anche se sono proprietario di solo una piccola percentuale?

L'esperto risponde:

Le detrazioni per ristrutturazione spettano in base alle spese effettuate, a prescindere dalla quota di possesso dell'immobile. Qualunque sia la quota che lei deciderà di intestarsi potrà quindi godere delle detrazioni. Peraltro l'agevolazione è riconosciuta anche al familiare convivente del proprietario. Quindi anche se lei non si intesta la casa ma avvia i lavori finchè suo figlio è residente con lei, può godere dell'agevolazione.

Imposta sugli immobili all'estero, come si evita la doppia imposizione?

donatella d. chiede:

Possiedo una seconda casa in Francia. Dovendo versare la nuova imposta prevista dalla manovra Monti dello 0,76% sul valore a rogito, devo detrarre in sede di dichiarazione dei redditi l'imposta versata per lo stesso anno al fisco francese. L'imposta da detrarre è la Tax d'Habitation oppure la Tax Foncière? Il documento fiscale, l'unico in mio possesso con gli importi a cui fare riferimento, è un Avis d'Imposition che riporta le rate già pagate e quelle rimanenti da pagare, tutte entro l'anno di riferimento. E' corretto conservare questo per eventuale esibizione se richiesto? Grazie. (Giuseppe D.)
 La nuova tassa sugli i mmobili all'estero non è una doppia imposizione? Si può fare ricorso?

L'esperto risponde:

L'imposta patrimoniale sugli immobili posseduti all'estero, al fine di evitare la doppia imposizione, prevede il diritto di detrarre dall'importo dovuto le tasse patrimoniali eventualmente pagate all'estero. Nel caso della Francia la Taxe Foncière è una tassa sulla proprietà immobiliare. Si dovrà, quindi, detrarre dall'imposta dovuta la somma pagata in Francia a questo titolo, come risulta dalla documentazione in suo possesso che dovrà esibire in caso di controlli. (24 febbraio 2012)

Condomini morosi, in quali casi gli altri sono tenuti a pagare?

nicola p. chiede:

Varie sentenze in materia, attualmente i condomini di un palazzo sono tenuti al pagamento in solido verso terzi per la quota di un condomino moroso? Grazie.

L'esperto risponde:

Non c'è alcun obbligo di legge che imponga ai condomini in regola di farsi carico delle quote dei morosi, come chiarito dalla Cassazione fin dal 2001 con la sentenza 13631 nella quale ha precisato che è nulla la delibera che impone ai condomini in regola di farsi carico delle somme non versate dai morosi, a meno che la delibera stessa non sia stata approvata all'unanimità. E' possibile solo, "in caso di effettiva urgenza, come, ad esempio, per evitare azioni esecutive da parte di creditori del condominio, una deliberazione assembleare che costituisca un apposito fondo cassa, allo scopo di sopperire all'inadempimento del condominio moroso, con conseguente obbligo del condominio di restituire ai condomini in regola con i pagamenti le somme così percepite, dopo aver recuperato dagli insolventi quanto dagli stessi dovuto". Quindi si deve istituire un fondo cassa per pagare i fornitori per evitare eventuali operazioni di recupero crediti da parte dei fornitori stessi. Contemporaneamente, però, l'amministratore ha l'obbligo di legge di avviare il recupero delle morosità tramite decreto ingiuntivo. Se non lo fa va sostituito.

Contratto prorogato, si deve lasciare l'appartamento se sono necessari lavori?

Betty D. chiede:

Al mio contratto di locazione 4+4 sono scaduti gli otto anni e si è appena rinnovato alle medesime condizioni, non avendo ricevuto dalla proprietaria nessuna raccomandata per rinnovo a nove condizione o per il suo diniego. La proprietaria però voleva farmi stipulare un nuovo contratto con importo maggiore (che avtrei potuto anche accettare) ma c'erano delle clausule per me non convenienti e non convincenti e non voleva darmi del tempo per informarmi e così non ho accettato. Solo che ora lei mi ha detto (anche se il contratto si è rinnovato) che devo lasciare l'appartamento libero perchè deve rifare il bagno. Controllando il contratto in effetti c'è questa clausola "In caso di rifabbrica, anche parziale o rettifico dello stabile, si riterrà risolta la locazione , se così crederà il locatore, senza indennizzo a norma dell'art.1603 c.c. e col semplice preavviso di sei mesi dalla di comunicazione". Se mi manda la raccomandata sei mesi prima, può mandarmi via perchè deve rifare il bagno o è una clausula contraria alla legge? Grazie mille per la risposta.

L'esperto risponde:

L'articolo 3 delle legge 431/1998 sulle locazioni abitative stabilisce che il contratto può essere disdetto quando il locatore intende realizzare interventi di ristrutturazione sull'immobile e la presenza dell'inquilino rende impossibili questi lavori. La proprietaria ha quindi legittimamente il diritto di dare disdetta del contratto senza dovere per questo nessuna penalità, dato che la legge sulle locazioni prevede espressamente questa possibilità.

Casa al mare, la madre può intestarla alla figlia per non pagare l'Imu?

Guglielmo R. chiede:

Mia madre vedova vive in un appartamento di proprietà ed ha un secondo appartamento di proprietà al mare. Dovrebbe quindi pagare l'Imu per entrambe le proprietà. Mia sorella invece vive in un appartamento in fitto. La domanda è: mia madre potrebbe intestare la seconda casa di proprietà a mia sorella per pagare meno Imu?

L'esperto risponde:

L'Imu è dovuta per tutti gli immobili che si possiedono. Nulla vieta a sua madre di effettuare una donazione con atto notarile a sua sorella per non pagare le imposte. La donazione è comunque un atto che anticipa l'eredità, occorrerà, quindi, con l'occasione effettuare anche una divisione ereditaria, poichè lei non può rinunciare all'eredità finché sua madre è ancora in vita. (20 febbraio 2011)

Prima casa, se si vende entro cinque anni ci sono sempre le sanzioni?

salvatore chiede:

Posso vendere il mio appartamento acquistato con i benefici fiscali della prima casa entro i cinque anni dall'acquisto senza incorrere in sanzioni?

L'esperto risponde:

In caso di vendita dell'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa prima che siano trascorsi cinque anni dall'acquisto si perdono le agevolazioni e sono dovuti interessi e sanzioni sull'imposta agevolata della quale si era usufruito. La legge non è cambiata. Nessuna sanzione solo nel caso in cui entro 12 mesi si proceda con l'acquisto di un nuovo immobila da destinare ad abitazione principale. (17 febbraio 2012)

Mutui, fino a quando converrà il tasso variabile?

F. chiede:

L'attuale crisi economica sta avendo un impatto al ribasso anche sull'indice Euribor, costituendo quindi paradossalmente un elemento positivo per chi ha sottoscritto un mutuo a tasso variabile. Quale sarà l'andamento dell'Euribor 3 mesi nei prossimi mesi mesi/anni? Fino a quando il tasso sarà ancora inferiore rispetto a chi ha scelto un mutuo a tasso fisso?

L'esperto risponde:

A partire dal marzo 2010 in cui ha toccato un minimo con un rendimento dello 0,64%, l’indice è costantemente salito fino ad un recente massimo a 1,61%. Il motivo di tale rimbalzo risiede nelle preoccupazione delle banche nei confronti dei loro competitors. Le banche che hanno liquidità disponibile cercano infatti di prestare solo a partners considerati “sicuri” e in molti casi preferiscono depositare l’eccedenza di liquidità presso la BCE a tassi di interesse inferiori a quelli scambiati sull’Euribor.

I mutui a lungo termine nondimeno sono posizionati stabilmente su tassi più elevati. L’Irs utilizzato come uno dei principali parametri di riferimento per periodi a 10, 20 e 30 anni, sulla stessa data è posizionato rispettivamente al 2,72, 3,12 e 3%. Ipotizzando che le autorità politiche europee siano in grado di scongiurare un nuovo rischio sistemico mettendo in sicurezza le principali banche, riteniamo che anche nei prossimi trimestri il tasso variabile possa continuare ad essere più conveniente del tasso fisso.

Conviene investire in franchi svizzeri?

G.C. chiede:

Vorrei investire 30.000 euro in franchi svizzeri. E' una scelta giusta? Esistono fondi monetari di questo tipo (anche tipo pac)?

L'esperto risponde:

Il franco svizzero tra il 2010 e il 2011 ha avuto un movimento impressionante contro l'euro, dettato da un mix tra la ricerca di attività finanziarie difensive da parte degli investitori e fondamentali macroeconomici sensibilmente migliori della confinante Svizzera.

La rivalutazione del franco contro euro ha portato il cross dall'1,5 di due anni fa, all'1,35 dello scorso anno fino ai circa 1,2 attuali. Quest'anno dopo un rapido tentativo del mercato nella fase più acuta della crisi di agosto di raggiungere l'unità, è intervenuta la banca centrale svizzera che in un comunicato ha "avvertito" il mercato che userà ogni mezzo per impedire al cambio di tornare sotto 1,2.

Il tentativo della banca centrale ha a nostro avviso buone possibilità di successo: i fondamentali economici stanno infatti rapidamente deteriorandosi e non ci sono più le stesse ragioni che c'erano nel 2010 e nei primi mesi del 2011 per comprare la valuta svizzera. Al di là di consigliare di operare in cambi all'interno di un portafoglio diversificato e coerente con i propri obiettivi di investimento, a parità di condizioni prenderemmo nuovamente in considerazione il franco contro euro solo sopra 1,25/27.

Affitto prima casa, mantiene le agevolazioni chi abita nello stesso comune?

salvatore chiede:

Ho acquistato un appartamento come prima casa a Palermo nel 2008 trasferendo la mia residenza nell'appartamento acquistato entro 18 mesi dall'acquisto. Posso trasferire la mia residenza in un altro appartamento (ereditato da mia moglie) sempre nello stesso comune e, nel contempo, affittare l'immobile di mia proprietà senza perdere il diritto alle agevolazioni fiscali legate all'acquisto della prima casa?

L'esperto risponde:

Per le agevolazioni di acquisto prima casa non c'è obbligo di abitare l'appartamento, ma è sufficiente risiedere nello stesso comune. Cambiano casa si perde solo l'eventuale detrazione del mutuo che è legata, invece, all'uso diretto dell'immobile come abitazione principale. (17 febbraio 2012)

Coniugi con due residenze diverse, a chi va la detrazione Imu per i figli?

andrea l. chiede:

Io e mia moglie siamo proprietari entrambi di due appartamenti con relative residenze e quindi risultano come prima casa per entrambi. Per quanto riguarda l'Imu, avendo un figlio minorenne, a chi spetta l'ulteriore detrazione di 50 euro? Grazie ancora per la vostra disponibilita'. (Massimo C.)
 Mia moglie e i nostri due figli (età inferiore a 26 anni) a mio carico fiscalmente, risiedono in un appartamento di sua proprietà. Lo scrivente risiede in altro appartamento di proprietà. Per il calcolo dell'imu come si procede? Grazie.

L'esperto risponde:

La detrazione di 50 euro per ogni figlio di età inferiore ai 26 anni è riconosciuta in caso di figli conviventi e anagraficamente residenti con il proprietario dell'alloggio. Per l'applicazione si dovrà quindi fare riferimento allo stato di famiglia anagrafico. Non ha invece alcuna rilevanza il fatto che si tratti o meno di figli a carico. (17 febbraio 2012)

Riscaldamento troppo costoso, possibile il distacco dall'impianto?

giacomo p. chiede:

Sono proprietario in Liguria di una seconda residenza, per il riscaldamento del condominio era stato scelto un contratto 'servizio calore'. personalmente lo ritengo eccessivamente oneroso tanto che presso altri condomini con impianti di riscaldamento senza tale contratto la spesa è decisamente inferiore. Mi è possibile staccarmi dall'impianto centralizzato, e a quali condizioni? Grazie

L'esperto risponde:

Il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato è un diritto dei condomini se non esiste un divieto nel regolamento contrattuale. Per legge, però, chi si distacca è tenuto a pagare comunque le spese di mantenimento dell'impianto, senza dover versare quelle di consumo. per il distacco non occorre l'autorizzazione dell'assemblea ma una perizia tecnica che dimostri che in questo modo non si creeranno danni agli altri condomini

Da riscaldamento centralizzato a autonomo: quali regole per il distacco dall'impianto comune

di Antonella Donati

Il costo del riscaldamento centralizzato è una delle voci più elevate tra le varie bollette condominiali almeno nel caso di immbili costruiti prima dell'entrata in vigoredell'obbligo di contabilizzatori di calore. Per questo la secltar tar centralizzato ed autonomo è spesso dibattuta nei condomini che hanno più di 10 anni. Ecco regole e vantaggi di un cambio di regime.

Quando la scelta la fa il condominio - Per passare da riscaldamento centralizzato ad autonomo è sufficiente la maggioranza semplice dei condomini, nel caso in cui la decisione riguardi tutto il condominio. Lo prevede la legge 9 gennaio 1991, n. 10 "Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia". L'articolo 26 in particolare stabilisce che per gli interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi ed all'utilizzazione delle fonti di energia rinnovabili "sono valide le relative decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali" . Una scelta volta a incentivare il passaggio a sistemi più efficienti e destinati anche a ridurre i consumi. E di recente anche staccarsi come singolo dall'impianto centralizzato è diventato più semplice.
La Cassazione e le regole per staccarsi da soli - Infatti è sufficiente  predisporre una documentazione tecnica dalla quale risulti che con il distacco non c'è pregiudizio per gli altri condomini, ossia che questi non saranno tenuti a pagare di più, perché l'impianto era stato tarato per servire un certo numero di appartamenti,e si può modificare l'impianto. L'indicazione viene da una sentenza della Corte di Cassazione - la n.5974 del 25 marzo 2004  - che ha stabilito che è  "legittima la rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale ed il distacco dall'impianto centralizzato, senza necessità di autorizzazione o di accettazione da parte degli altri partecipanti, ove l'interessato dimostri che dalla rinunzia e dal susseguente distacco non derivi un aggravio di spese per i condomini che continuano ad usufruire, né uno squilibrio termico pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio. La documentazione può essere predisposta da qualsiasi tecnico abilitato, e peraltro già chi fornisce il servizio di installazione dell'impianto deve essere in grado di mettere a punto tutta la documentazione stabilita dalla legge. Anche se ci si stacca, però - e lo ha ribadito anche la sentenza della Cassazione - non ci si può esimere dal pagare le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto in quanto la caldaia rientra tra le  proprietà comuni. Nulla invece sarà dovuto per l'acquisto del combustibile. Se però il regolamento contrattuale - ossia quello firmato all'atto di acquisto dell'immobile e accettato da tutti i condomini - dovesse prevedere un contributo riscaldamento anche da parte di chi si distacca, per modificare la norma occorrerebbe l'unanimità.
Gli incentivi per chi cambia caldaia - Infine non va dimenticato che per chi secglie caldaie a condensazione è prevista la detrazione dall'imposta lorda per una quota pari al 55% degli importi pagati. L'agevolazione vale sia  per le caldaie domestiche che per gli impianti condominali.

Crepe nella casa acquistata a novembre, chi deve intervenire?

Ange chiede:

Ho acquistato l'11 novembre scorso villetta a schiera costruita nel 2010/11. Ora sono presenti crepe sui muri comuni ad altri appartamenti ed evidenti infiltrazioni acqua. Chi è responsabile per le riparazioni necessarie? Immobile con assicurazione decennale. Grazie per l'aiuto!!!

L'esperto risponde:

Per ottenere il risarcimento dei danni occorre rivolgersi all'assicurazione. la polizza decennale viene sottoscritta appositamente per far fronte a queste spese. Poichè i danni riguardano tutto il condominio della pratica dovrà farsi carico l'amministratore. (17 febbraio 2012)

Saletta condominiale, si può vietarne l'uso ai condomini?

Donato P. chiede:

Abito in un condominio di 104 alloggi e una saletta condominiale dove ci riuniamo per le assemblee. Pochi condomini utilizzano la saletta ad uso privato, giocano a carte, guardano la TV e in inverno accendono una stufa elettrica. La corrente che consumano viene divisa a tutti i condomini. E' possibile in assenza di regolamentazione della saletta vietare l'utilizzo a questi signori? Anche cambiando la serratura, e l'amministratore quali provvedimenti può adottare? Grazie

L'esperto risponde:

Se la chiave non è custodia dall'amministratore ma è a disposizione non è possibile vietare l'uso della saletta ai singoli condomini. La legge, ossia articolo 1102 del Codice civile consente, infatti, a ciascun proprietario di utilizzare i beni comuni nel suo interesse, a patto di non impedire agli altri di farne lo stesso uso. La legge prevede anche l'obbligo di pagare le spese necessarie al proprio maggior godimento. Quindi poichè avete una sala all'interno del condominio utilizzabile per scopi sociali, la soluzione più conveniente non è quella di vietarne l'uso ma di regolarizzarlo. Per evitare che tutti debbano pagare le spese solo di alcuni è sufficiente prevedere un affitto simbolico per il locale, pochi euro a pomeriggio, ad esempio, destinando la somma al pagamento delle spese comuni di elettricità. Per introdurre una norma di questo genere è sufficiente il sì della maggioranza dei presenti all'assemblea e almeno 500 millesimi. Non si tratta, infatti, di una innovazione, ma di una norma volta a regolare l'uso dei beni comuni. Potrete comunque anche prevedere di affittare la sala per le feste dei bambini o altro, sempre solo ai condomini, mettendo quindi a frutto un bene condominiale. (17 febbraio 2012)

Spread Btp/Bund per un attimo sotto 450 punti, bene asta in Spagna Di Francesca Gerosa Lo spread tra i Btp decennali e i Bund tedeschi equivalenti scende sensibilmente e per un attimo si porta sotto quota 450 punti in seguito alla comunicazione dell'esito delle aste di bond spagnoli e francesi. Attualmente è a 456 punti, ma ha toccato un minimo a 446 punti. Al 6,82% il rendimento dei decennali e al 6,67% quello dei Btp biennali. Gli analisti fanno presente che dal punto di vista squisitamente grafico il primo supporto da rompere è in area 460/450 punti base e naturalmente si potrebbe avere un forte miglioramento della percezione del "rischio Italia" se si riportasse verso i 300 punti base. Poco fa il Tesoro spagnolo ha collocato tutti i 3,75 miliardi di euro previsti. In particolare, sono stati collocati 1,2 miliardi di Bonos con scadenza 2015, rendimento al 5,187% (dal 3,639% dell'asta precedente) e un rapporto di copertura (bid-to-cover) di 2,7 volte; 1,150 miliardi con scadenza 2016, rendimento al 5,276% e bid-to-cover a 2,8; 1,4 miliardi scadenza al 2017, rendimento al 5,544% dal 4,782% precedente e bid to cover al 2,7 dall'1,8 precedente. Le richieste sono state molto elevate, mentre i rendimenti si collocano ai massimi degli ultimi 14 anni. Lo spread tra Spagna e Germania si è stretto a 377 punti base e quello tra Francia e Germania a 91 punti. Anche Parigi ha effettuato con successo un'asta consistente di bond su scadenze multiple. La domanda è stata solida e si è anche assistito a una attenuazione dei rendimenti in emissione. "L'accordo delle banche centrali è stata una boccata di ossigeno per i mercati e ne hanno beneficiato soprattutto le banche europee. Anche i risultati delle aste spagnole sono state positive e hanno sottolineato un rendimento in crescita", ha affermato Emiliano Raponi, esperto di Mts, ai microfoni di Class Cnbc (televisione del gruppoClass Editori). Per quanto riguarda lo spread "fare delle previsioni da qui al prossimo mese o ai prossimi giorni è difficile perché ci sono degli appuntamenti cruciali per l'area euro. Per quanto riguarda l'Italia lo spread è a livelli minimi rispetto a quello degli ultimi mesi. C'è un ritorno al rischio, alla fiducia e c'è un apprezzamento per la mossa delle Banche centrali", aggiunge l'esperto. In pochi giorni, del resto, lo spread francese è sceso da 200 a 80 e quello spagnolo è passato da 480 a 370. La Bce farà anche dell'altro. "Ridurrà i tassi di altri 50 punti in breve tempo e concederà alle banche liquidità illimitata e di lunga durata, a due anni e forse anche di più", sostiene Alessandro Fugnoli, strategist di Kairos. "Quanto all'Eba, le sue regole sulla patrimonializzazione delle banche verranno probabilmente addolcite, anche se non di molto" e anche l'America farà la sua parte. Vedendo profilarsi uno scenario diverso da quello di lutti e rovine che era andato scontando, il mercato si è improvvisamente accorto di avere poche azioni e poco rischio in generale. "Il panico da acquisto e la prossimità della fine dell’anno possono provocare un overshooting al rialzo", prosegue Fugnoli. Nessuno, o quasi, è sovrapesato in questo momento. Nessuno, quindi è particolarmente contento di quello che sta accadendo o rischia di accadere. Comprare adesso, per di più, espone al rischio che un intoppo dell’ultimo minuto rompa il meccanismo di precisione che abbiamo ipotizzato, con conseguenze molto, molto pesanti. Il rialzo iniziato potrebbe continuare fino a fine anno e prolungarsi in gennaio. Il suo limite verrà determinato dalla gravità della recessione europea. Dagli ultimi dati sono solo l’Italia e la Spagna a essere già entrate in recessione. La Germania, dopo una preoccupante flessione tra settembre e ottobre, sembra adesso in ripresa. "Le prospettive per l’Europa mediterranea per la prima metà del 2012 non sono certo rosee, ma una ripresa dei corsi di Btp e Bonos potrebbe attenuare i problemi delle banche e limitare il credit crunch", prevede lo strategist di Kairos, secondo cui la volatilità delle borse resterà molto forte. Meno volatile sarà il cambio tra dollaro ed euro. L'euro avrà bisogno di restare debole nei prossimi mesi ma il dollaro, con la prospettiva del Qe3, non si rafforzerà molto. "Chi vorrà stare alla finestra in T-Bill americani farà una scelta degnissima. Una buona quota di portafoglio su posizioni ultrasicure è consigliabile a tutti. Altre volte abbiamo visto episodi di crisi rientrare velocemente per poi tornare a manifestarsi in forma ancora più acuta poche settimane dopo", consiglia Fugnoli.