Più semplice frazionare le unità immobiliari

Ville familiari ormai troppo grandi per i nuclei moderni, crisi economica e necessità di sfruttare al massimo gli immobili: sono tante le ragioni che spingono i proprietari di casa a dividere il proprio immobile e a ricavarne più unità.
Il frazionamento di immobili è in crescita e lo dimostra anche la recente legge del Veneto che ha deciso di favorirlo (si veda l'articolo a fianco).
Ma diverse sono le procedure da seguire per questo tipo di intervento edilizio, anche a seconda della disciplina regionale. Se si abita in Lombardia o in Veneto l'intervento sarà considerato di manutenzione straordinaria: basterà presentare una Scia (segnalazione certificata di inizio attività) e, senza alcun onere o tassa, si potrà procedere ai lavori di frazionamento.
Se invece si abita in un'altra regione questo intervento sarà classificato come una ristrutturazione e, di conseguenza, sarà assoggettato a permesso di costruire (o alla cosiddetta Super-Dia e persino alla Scia in Toscana) e al pagamento di un contributo simile a quello del totale rifacimento di un intero edificio.
Perché questa differenza? Per comprendere la discrepanza bisogna considerare la definizione di manutenzione straordinaria introdotta dalla legge 457/78 e confermata dal Testo unico per l'edilizia del 2001. Quest'ultimo impone che la manutenzione straordinaria non alteri le superfici delle singole unità immobiliari, senza perciò possibilità di aumentarne o diminuirne il numero.
Secondo la legge nazionale, frazionare non è quindi un intervento classificabile come manutenzione straordinaria (fatte salve le diverse discipline regionali).
Resta da stabilire se la modifica delle unità immobiliari è sottoposta ad autorizzazione gratuita, qualora sia considerata come risanamento conservativo, o al pagamento di oneri, se considerata ristrutturazione. A questo proposito entra in gioco il concetto di «carico urbanistico», ovvero bisogna valutare se il frazionamento comporta un aumento delle spese per servizi da parte dei Comuni. Secondo quasi tutte le leggi regionali ed una giurisprudenza abbastanza consolidata il carico urbanistico aumenta, quindi frazionare un appartamento comporta il pagamento di oneri ed una procedura più complessa di una mera opera interna, anche quando per dividere l'immobile è sufficiente chiudere una porta o un piccolo tratto di muro. La ratio di tale posizione è che l'aumento dei nuclei familiari comporta maggiori servizi, ma ad essa si potrebbe obiettare che il numero di persone insediabili in un grande appartamento può essere superiore a quello degli abitanti nella somma dei monolocali corrispondenti alla stessa superficie e che il calcolo dello standard è sempre stato fatto a superficie invece che a numero delle unità.
Per riparare a tali contraddizioni, la regione Emilia Romagna ha previsto, con l'articolo 28 della legge regionale 31/02, la possibile gratuità del frazionamento in caso di opere ridotte o di minimo aumento del carico, ma la sua applicazione è controversa (si veda Tar Emilia Romagna n. 352/2008).
Anche la Lombardia, con la legge regionale 12/2005, prevede fusioni e frazionamenti compresi nella manutenzione straordinaria. Ma alcuni Comuni non demordono e richiedono comunque il pagamento di oneri per compensare il maggior carico.
In conclusione, salvo Lombardia e Veneto, il frazionamento è trattato come un intervento edilizio rilevante a prescindere dal fatto che esso riguardi un intero fabbricato o un singolo appartamento. Anche in Lombardia e Veneto, però, il frazionamento non deve comportare una sostanziale modifica dell'intero edificio ed in particolare delle parti comuni, in tal caso si rientra nella ristrutturazione, a prescindere dalla modifica del numero delle unità immobiliari.
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Le procedure
Le regole e i passaggi per le diverse tipologie di intervento
FRAZIONAMENTO SENZA TOCCARE LE PARTI COMUNI 
FUSIONE DI UNITÀ IMMOBILIARI DIVERSE 
QUALIFICA DELL'INTERVENTO 
Manutenzione straordinaria in Lombardia e Veneto. Ristrutturazione nelle altre Regioni
Manutenzione straordinaria
TITOLO ABILITATIVO 
Scia in Lombardia e Veneto.
Scia o Dia alternative al permesso di costruire
nelle altre Regioni
Comunicazione inizio attività libera (Cial)
PARERI NECESSARI 
Nullaosta soprintendenza in caso di vincolo monumentale
Nullaosta soprintendenza in caso di vincolo monumentale
CONTRIBUTO DI COSTRUZIONE 
Non dovuto in Lombardia e Veneto.
50% degli oneri della nuova costruzione e contributo sul costo di costruzione nelle altre Regioni
Non dovuto
VINCOLI URBANISTICI 
Verificare le previsioni dei Prg
Solo nel caso di mutamento della destinazione d'uso

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La Famiglia e i Fondi Immobiliari

Quotidiano Immobiliare DAILY REAL ESTATE presenta al SALONE DEL RISPARMIO GIOVEDÌ 19 APRILE 2012 ORE 13:15 - 14:15 Università Bocconi Edificio Grafton – Sala 5 Via Roentgen, 1 – MILANO

     
      

La Famiglia e i Fondi Immobiliari I fondi immobiliari, nati nel 1998 per offrire alle famiglie una nuova possibilità di investire i risparmi, si sono dimostrati in realtà strumenti poco pratici ed elastici. In un mercato che ha raggiunto dimensioni ragguardevoli i fondi cosiddetti retail per la famiglie sono di fatto bloccati (non ne vengono proposti di nuovi dalle SGR da almeno cinque anni). Perchè i fondi immobiliari sono ancora così poco diffusi tra i piccoli risparmiatori mentre il mercato dei fondi riservati continua a crescere? Cosa c'è che non ha funzionato? E' un problema di prodotto o c'è qualcosa che non funziona nella catena di promozione di questo tipo di investimento? Inoltre si confermano i fondi immobiiari un valido investimento per i cosiddetti High Net Worth Individual italiani soprattutto oggi che esistono alcuni fondi che investono sui principali mercati immobiliari internazionali? A tutte queste domande risponderanno i principali operatori del settore, i responsabili dei fondi retail e di quelli riservati, dopo una panoramica attenta sul settore, sui suoi dati e sulle sue performance.

MUTUI: CON UN AGENTE IMMOBILIARE

MUTUI: DA OGGI E' POSSIBILE STIPULARLI DA UN AGENTE IMMOBILIARE

Mutui agevolati direttamente dal mediatore per l'acquisto di immobili. E' questa la nuova opportunita' che giunge dalla Fimaa, la Federazione Italiana Mediatori Agenti d'Affari, che opera nel contesto della nuova Confcommercio Firenze. La novita' e' emersa nel corso di un incontro con il Presidente nazionale della Fimaa, Alberto Pizzirani.

La nuova struttura, attraverso la quale si potranno fare mutui direttamente dall'agente immobiliare, si chiama 'Mediofimaa', societa' costituita dalla stessa Fimaa insieme ad Unicredit Banca e dedicata alla promozione di servizi finanziari ed assicurativi. ""Si tratta di uno strumento di finanziamento per l'acquisto di immobili - ha detto il Presidente della Fimaa Firenze, Arrigo Brandini - con il quale l'agente puo' far deliberare il mutuo bancario ancor prima che il cliente abbia definito l'immobile da acquistare""."

Tempo di comprare Casa !?

Oggi è tempo di comprare casa !? 


Diremmo proprio di si , dato che il mercato si sta riposizionando naturalmente verso valori più appetibili rispetto a qualche anno fa e dato che nel prossimo futuro si prevedono spread in calo dato che l'euribor già posizionato da qualche mese all' 1% si prevede quindi un accesso al credito interessante e trovare l'occasione giusta oggi è più facile di ieri .

Mutui, dopo 10 mesi gli spread tornano a scendere. Da marzo costeranno 30-40 punti in meno

I mutui cadono, le banche si adeguano, i cittadini applaudono

Scendono i mutui anche per effetto dell'Euribor, valore di riferimento, che promette di scendere finalmente sotto l'1%, il che significa che su un mutuo di 250 mila euro da rimborsare in 25 anni si potrebbero risparnmiare anche 7 mila euro. Da Cariparma in poi, molti istituti si stanno attrezzando per venire incontro alle famiglie ma anche per avere nuovi fidelizzazioni.

Sembrava non dovesse finire mai e invece, forse, ce l'abbiamo fatta. I rialzi dei mutui forse è alla fine. Dopo 10 mesi consecutivi i tassi sui mutui potrebbero arrivare a una svolta. Verso il basso.

L'inaugurazione del trend arriva da Cariparma che ha voluto aumentare il fondo destinato al finanziamento privato, familiare, per la precisione, con una vera e propria campagna a favore dei Mutui.

L'intenzione è quella di creare un mutuo maggiormente favorevole, a tasso variabile, in modo da sommare lo spread del 2,6% all'euribor a 3 mesi pari allo 0,99%, questo sempre con un occhio alla media degli spread europei che vanno oltre i 350 punti.

L'iniziativa sembra piacere anche ad altri istituti: l'effetto domino, anche in vista di una fidelizzazione e una migliore raccolta, soprattutto considerando la tempistica (2.3 settimane) per riuscire a battere la concorrenza sul tempo.

Infatti a essere coinvolte non sono solo i grandi nomi del panorama, ma anche istituti meno coinvolti nelle grandi speculazioni ma più radicati nel territorio.
Lo stesso Stefano Rossini di MutuiSupermarket conferma che verso marzo le banche potrebbero finalmente allargare i cordoni della borsa e riuscire a creare favorevoli condizioni per aumentare la liquidità privata con un'offerta di anche 40 punti inferiori allo spread inferiore.
Infatti se prima l'alleanza fra istituti aveva portato al rialzo, lo stesso meccanismo potrebbe essere invertito a tutto vantaggio delle famiglie che si ritroverebbero con delle migliori offerte per proporre un mutuo.

Fattore ulteriore è l'Euribor, che a 3 mesi è sceso finalmente dopo l'1% con dati confortanti venuti dai future di Liffe che pronosticano entro i prossimi 5 anni un andamento di continuo ribasso, almeno per il prossimo biennio.

Interessante considerare l'andamento a un mese che arriva allo 0,57% cioè oltre i 40 punti in meno di quello a 3 mesi, perciò sarebbe il caso di provare a contrattare sulla tipologia Euribor come alternativa interessante.

Un esempio potrebbe essere un mutuo di 150 mila euro su base 25 anni, in questo caso si avrebbe un risparmio di anche 7 mila euro, non poco, ma purchè si faccia presto! Per ulteriori notizie, analisi, interviste, visita il sito di Trend Online .

TREND ON LINE

Imposta sugli immobili all'estero, come si evita la doppia imposizione?

donatella d. chiede:

Possiedo una seconda casa in Francia. Dovendo versare la nuova imposta prevista dalla manovra Monti dello 0,76% sul valore a rogito, devo detrarre in sede di dichiarazione dei redditi l'imposta versata per lo stesso anno al fisco francese. L'imposta da detrarre è la Tax d'Habitation oppure la Tax Foncière? Il documento fiscale, l'unico in mio possesso con gli importi a cui fare riferimento, è un Avis d'Imposition che riporta le rate già pagate e quelle rimanenti da pagare, tutte entro l'anno di riferimento. E' corretto conservare questo per eventuale esibizione se richiesto? Grazie. (Giuseppe D.)
 La nuova tassa sugli i mmobili all'estero non è una doppia imposizione? Si può fare ricorso?

L'esperto risponde:

L'imposta patrimoniale sugli immobili posseduti all'estero, al fine di evitare la doppia imposizione, prevede il diritto di detrarre dall'importo dovuto le tasse patrimoniali eventualmente pagate all'estero. Nel caso della Francia la Taxe Foncière è una tassa sulla proprietà immobiliare. Si dovrà, quindi, detrarre dall'imposta dovuta la somma pagata in Francia a questo titolo, come risulta dalla documentazione in suo possesso che dovrà esibire in caso di controlli. (24 febbraio 2012)

Contratto prorogato, si deve lasciare l'appartamento se sono necessari lavori?

Betty D. chiede:

Al mio contratto di locazione 4+4 sono scaduti gli otto anni e si è appena rinnovato alle medesime condizioni, non avendo ricevuto dalla proprietaria nessuna raccomandata per rinnovo a nove condizione o per il suo diniego. La proprietaria però voleva farmi stipulare un nuovo contratto con importo maggiore (che avtrei potuto anche accettare) ma c'erano delle clausule per me non convenienti e non convincenti e non voleva darmi del tempo per informarmi e così non ho accettato. Solo che ora lei mi ha detto (anche se il contratto si è rinnovato) che devo lasciare l'appartamento libero perchè deve rifare il bagno. Controllando il contratto in effetti c'è questa clausola "In caso di rifabbrica, anche parziale o rettifico dello stabile, si riterrà risolta la locazione , se così crederà il locatore, senza indennizzo a norma dell'art.1603 c.c. e col semplice preavviso di sei mesi dalla di comunicazione". Se mi manda la raccomandata sei mesi prima, può mandarmi via perchè deve rifare il bagno o è una clausula contraria alla legge? Grazie mille per la risposta.

L'esperto risponde:

L'articolo 3 delle legge 431/1998 sulle locazioni abitative stabilisce che il contratto può essere disdetto quando il locatore intende realizzare interventi di ristrutturazione sull'immobile e la presenza dell'inquilino rende impossibili questi lavori. La proprietaria ha quindi legittimamente il diritto di dare disdetta del contratto senza dovere per questo nessuna penalità, dato che la legge sulle locazioni prevede espressamente questa possibilità.

Raccomandata mai ricevuta, ha valore per la disdetta del contratto?

Giuliano O. chiede:

La proprietaria mi mi ha detto a dicembre 2011 che le è ritornata indietro per compiuta giacenza una raccomandata per il rinnovo del mio contratto di locazione 4+4, a nuove condizioni o per il suo diniego, da lei speditami a febbraio 2011 (otto mesi prima della scadenza degli 8 anni), non avendo io trovato in cassetta la ricevuta per il suo ritiro e la propritaria per dieci mesi, la vedo ogni due mesi per pagarle le spese condominiali, non mi ha mai parlato di questa raccomandata ha comunque valore legale? Grazie mille per la risposta.

L'esperto risponde:

Se il proprietario può dimostrare di averle inviato la raccomandata nei termini, ossia secondo la scadenza per l'invio prevista nel contratto, la disdetta è valida anche se la raccomandata le è tornata indietro per compiuta giacenza, a meno che lei non possa dimostrare di non averla ricevuta per un errore delle poste. Lo stabilisce l'articolo 1335 del Codice Civile in base al quale "La proposta, l'accettazione, la loro revoca e ogni altra  dichiarazione  diretta a una determinata persona si reputano conosciute nel momento in cui giungono all'indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia." Dovrete, quindi, chiarire la vicenda. (21 febbraio 2012)

Polizze mutui e rc auto, in vigore il decreto obbligatorio presentare diversi preventivi

Sono in vigore dal 24 gennaio le norme del decreto legge sulle liberalizzazioni. Con la pubblicazione del testo sulla Gazzetta ufficiale diventano operative le disposizioni che renderanno meno costoso sottoscrivere due tipologie di polizze assicurative: quelle sui mutui bancari e la rca auto. Per queste ultime, poi, sono in vista ulteriori novità con l'opzione per la "scatola nera".


Le polizze abbinate ai mutui - la prima novità riguarda le polizze abbinate ai mutui casa. Si tratta di quelle polizze a tutela della restituzione del mutuo, vale a dire quelle che garantiscono il pagamento quando il mutuatario non può farvi fronte per motivi economici (perdita del lavoro) o di salute, evitando così il rischio di perdere l'alloggio o di caricare di oneri eccessivi i familiari del mutuatario. Di norma le polizze per questo coprono anche il rischio morte, e per la parte di premio versata per questo fine sono anche detraibili dalle imposte. Gli istituti di credito sono liberi di proporre l'assicurazione come un semplice optional, oppure di rendere obbligatoria la loro sottoscrizione per poter avere il mutuo, ma non potranno più proporre solo le polizze offerte dalla stessa banca.


Almeno due preventivi - Ora, infatti, come stabilisce l'articolo 28 del decreto, quando l’erogazione del mutuo è condizionata alla stipula di un contratto di assicurazione sulla vita, gli istituti sono tenuti a sottoporre al cliente almeno due preventivi di due differenti gruppi assicurativi. Si potrà, quindi, scegliere la soluzione più conveniente senza essere legati alla polizza gestita dalla società che fa capo allo stesso istituto di credito. Quest'obbligo comporterà senza dubbio una riduzione dei costi, vale a dire dei premi da pagare, poichè è presumibile che le banche ridurranno i costi per evitare di perdere il cliente con l'offerta di un prodotto meno competitivo.


Più preventivi anche per rc auto - Lo stesso obbligo di portare la concorrenza "in casa" riguarda gli agenti di assicurazione che offrono polizze obbligatorie per la responsabilità civile del conducente. L'articolo 34 del decreto stabilisce infatti che gli intermediari che distribuiscono servizi e prodotti assicurativi del ramo danni derivanti dalla circolazione di veicoli sono tenuti, prima della sottoscrizione del contratto, a informare il cliente, in modo corretto, trasparente ed esaustivo, sulla tariffa e sulle altre condizioni contrattuali proposte da almeno tre diverse compagnie assicurative non appartenenti a medesimi gruppi, anche utilizzando le informazioni obbligatoriamente pubblicate dalle imprese di assicurazione sui propri siti internet.


Confronto prima della stipula - Dovrà essere possibile, quindi, confrontare le diverse offerte prima di stipulare il contratto, e questo passaggio è obbligatorio. Il contratto stipulato senza la dichiarazione del cliente di aver ricevuto le informazioni sulle offerte dei concorrenti, infatti, per legge è nullo. Quindi gli agenti dovranno fare attenzione a proporre sempre e solo le polizze realmente più convenienti, mentre le stesse società dovranno ridurre i costi se vorranno essere competitive sul mercato considerando che la concorrenza arriverà a domicilio.


La "scatola nera" a richiesta - Per ridurre in generale il costo delle polizze, è prevista infine la possibilità di sottoporre volontariamente il veicolo ad ispezione, prima della stipula del contratto. In questo caso si ha diritto ad una riduzione sul premio generalmente dovuto. Riduzione per legge anche per chi decide di optare per l’istallazione di meccanismi elettronici che registrano l’attività del veicolo, denominati scatola nera o equivalenti, con costi carico delle compagnie. (25 gennaio 2012)

Saletta condominiale, si può vietarne l'uso ai condomini?

Donato P. chiede:

Abito in un condominio di 104 alloggi e una saletta condominiale dove ci riuniamo per le assemblee. Pochi condomini utilizzano la saletta ad uso privato, giocano a carte, guardano la TV e in inverno accendono una stufa elettrica. La corrente che consumano viene divisa a tutti i condomini. E' possibile in assenza di regolamentazione della saletta vietare l'utilizzo a questi signori? Anche cambiando la serratura, e l'amministratore quali provvedimenti può adottare? Grazie

L'esperto risponde:

Se la chiave non è custodia dall'amministratore ma è a disposizione non è possibile vietare l'uso della saletta ai singoli condomini. La legge, ossia articolo 1102 del Codice civile consente, infatti, a ciascun proprietario di utilizzare i beni comuni nel suo interesse, a patto di non impedire agli altri di farne lo stesso uso. La legge prevede anche l'obbligo di pagare le spese necessarie al proprio maggior godimento. Quindi poichè avete una sala all'interno del condominio utilizzabile per scopi sociali, la soluzione più conveniente non è quella di vietarne l'uso ma di regolarizzarlo. Per evitare che tutti debbano pagare le spese solo di alcuni è sufficiente prevedere un affitto simbolico per il locale, pochi euro a pomeriggio, ad esempio, destinando la somma al pagamento delle spese comuni di elettricità. Per introdurre una norma di questo genere è sufficiente il sì della maggioranza dei presenti all'assemblea e almeno 500 millesimi. Non si tratta, infatti, di una innovazione, ma di una norma volta a regolare l'uso dei beni comuni. Potrete comunque anche prevedere di affittare la sala per le feste dei bambini o altro, sempre solo ai condomini, mettendo quindi a frutto un bene condominiale. (17 febbraio 2012)

L'anno della responsabilità per immobiliare

di Giuliano Olivati, Fiaip Bergamo 25/01/2012  -  L'anno appena cominciato sarà decisivo per il settore immobiliare italiano e per i player che si trovano intorno al tavolo del Monopoli vivente: venditori, acquirenti, istituti di ricerca e osservatori, agenti immobiliari. Vediamoli uno per volta. Venditori: la responsabilità del realismo Oggi i proprietari si dividono in due categorie: venditori e non venditori. Questi ultimi sono quelli che camminano con la testa girata all'indietro, guardano ancora ai prezzi del picco di mercato del 2007, e si riconoscono dalla frase "se non prendo i soldi che chiedo, mi tengo la casa". Infatti se la terranno, perché nessuno è disposto ad acquistare oggi un immobile ai prezzi di 5 anni fa, che hanno subìto un taglio medio del 30 per cento. I proprietari "venditori" invece non sono quelli che vogliono, ma quelli che devono vendere, per ragioni economiche o esistenziali, personali o legate alle esigenze abitative del nucleo familiare. La reale e concreta spinta alla vendita li costringe a prendere atto dei valori di mercato attuali e ad adeguarvisi. Ai proprietari sta dunque la responsabilità di decidere se vogliono mettere sul mercato oggi il loro immobile, prezzandolo secondo i valori di mercato di oggi, o se vogliono stare alla finestra a guardare. Ma in tal caso dovranno attendere se va bene 5 anni, se va male i "10 anni per uscire dalla crisi" preconizzati dal cancelliere Frau Merkel: e nel frattempo il loro immobile invecchierà e nel 90 per cento dei casi si troverà in una classe energetica a bassa prestazione, che nel corso degli anni diventerà sempre più obsoleta. E alla fine delle "vacche magre" nessuno può garantire che la ripresa riporterà i valori immobiliari ai livelli pre-crisi, anzi diversi economisti tendono ad escluderlo. Acquirenti: la responsabilità dell'opportunità Che oggi sia il momento dei buoni affari immobiliari l'hanno capito tutti, ma proprio tutti. Questa è la fase storica in cui l'offerta di case abbonda e i proprietari, se appartengono alla categoria dei venditori (e non a quella dei non-venditori), sono disposti a trattare il prezzo. L'acquirente che sa cogliere questa irripetibile occasione storica è quello che, trovato l'immobile giusto per le sue esigenze e il budget, fa un'offerta concreta al proprietario e si porta a casa la casa (perdonate il bisticcio). Anche qui, esistono gli acquirenti e i turisti di case, che girovagano per anni senza mai concludere nulla, vagheggiando ulteriori ribassi e la mitica "casa perfetta", quella solo pregi e niente difetti. Anche tra gli acquirenti, insomma, fa mercato non chi vorrebbe, ma chi vuole comprare casa perché deve, ossia è spinto da una motivazione personale e familiare concreta e forte. Questi sono gli acquirenti che sanno cogliere le opportunità e investono sulla qualità dell'abitare, che è qualità della vita: e la vita è quella che vivo ora con le esigenze di adesso, non quella futura che ancora ha da venire e al momento è solo una potenzialità. Compra casa chi sa cogliere il "qui e ora" e non si lascia sfuggire l'immobile giusto quando l'ha trovato: se è giusto per lui lo sarà anche per qualcun altro, se il prezzo è allettante anche altri compratori sono dietro l'angolo, e tergiversare in questi casi non è mai politica vincente. Centri studi: la responsabilità della verità Troppo spesso ci tocca leggere report immobiliari, anche di blasonati centri studi o osservatori, scritti con gli occhiali rosa: "sostanziale tenuta del mercato", "calano le compravendite ma i prezzi no", "lieve limatura dei valori ma la ripresa è dietro l'angolo", "arriveranno gli investitori stranieri a risollevare il comparto immobiliare". Sono dati platealmente smentiti dalla vox populi, quella della "sciura Maria" che va a far la spesa al supermercato, e dai veri esperti di case, ossia gli agenti immobiliari che tutto il giorno, tutti i giorni stanno sul marciapiede per cercare di venderle. Edulcorare o falsificare la realtà espone al ridicolo, provoca scollamento dall'opinione pubblica che ben conosce la situazione di mercato, e diventa controproducente: "se questi negano l'evidenza, allora il settore immobiliare è proprio messo male". Ai centri studi va ricordato che questa è l'ora della verità e non delle favolette ad usum delphini, che non ci portano da nessuna parte. Chi opera una contraffazione della realtà non fa un favore al settore immobiliare, che ha bisogno di realismo e prima ancora di trasparenza. Agenti immobiliari: la responsabilità della consulenza Oggi più che mai il consumatore è confuso e disorientato, e sta all'agente immobiliare, prima ancora di vendere e se vuole arrivare a vendere, offrire al cliente la bussola per interpretare la fase di mercato attuale. Fino al 2007, ad esempio, si poteva pensare di accondiscendere alle richieste un po' esuberanti dei proprietari venditori, fisiologicamente portati a gonfiare un po' il prezzo del loro immobile, pensando che il mercato in crescita avrebbe dato loro ragione: bastava aspettare 6 mesi o un anno e la rivalutazione dei prezzi avrebbe agganciato la loro sopravvalutazione della casa in vendita. Oggi la situazione è ribaltata, e andar dietro alle richieste sballate non solo fa perdere tempo a tutti (in primis all'agente immobiliare), ma fa perdere soldi al proprietario, che aspettando aspettando rischia di trovarsi di fronte ad amare sorprese. La responsabilità dell'agente immobiliare, se davvero vuole fare gli interessi del cliente (e anche i propri, dato che se non vende non mangia), è quella di dirgli la verità e aiutarlo a capire dove sta andando il mercato, riportando gradualmente il proprietario coi piedi per terra attraverso una ragionata revisione del prezzo, fino ad incontrare i valori di mercato correnti, gli unici che consentono di vendere non ieri, non domani ma oggi. Starà poi alla responsabilità del venditore capire se davvero vuole vendere, o se preferisce ritirare l'immobile dal mercato; ma questa è un'altra storia, e non ripetiamo quanto detto all'inizio di questo editoriale. Analogamente dobbiamo interpretare le esigenze dell'acquirente, aiutandolo a capire quando la casa che ha trovato è quella giusta per lui, incrociando i suoi bisogni abitativi con il budget e l'offerta di mercato. Mai come oggi emerge l'importanza dell'agente immobiliare professionale, un mediatore che deve operare sul repricing lato venditore, e sulla concretizzazione della proposta d'acquisto lato acquirente, per tornare a fluidificare il mercato e rimettere in moto il volano immobiliare. Così facendo perderemo sì dei clienti, che sono però quelli che non vendono né acquistano ma sempre vagheggiano, quelli che non vogliono ma vorrebbero, e certo non rappresentano il nostro core business; ma guadagneremo la stima e il giusto compenso da quei veri venditori e veri acquirenti che avremo aiutato a fare quella che è una delle più importanti scelte per famiglie e investitori: la compravendita immobiliare.