Residenziale sempre più in crisi

Residenziale sempre più in crisi. Previsioni ? 

Si prevede cali dei prezzi tra il 7 e il 9% per fine 2012

• 18 settembre 2012
• Cronologia articolo

di Paola Dezza

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La strada per la ripresa del mercato immobiliare è ancora tutta a curve. 

E' facile intuire dove andrà il real estate e quanto durerà ancora la correzione dei valori in atto. 

"Riteniamo che entro l'anno i prezzi nelle grandi città potranno registrare un'oscillazione compresa tra -9% e -7% (previsione su base nominale e quindi al lordo dell'inflazione) e che le compravendite residenziali potrebbero scendere a quota 500mila" .

Molti i fattori che influenzeranno il mercato residenziale, ingessato da una domanda abitativa in netta diminuzione. Tra le variabili in grado di determinare le scelte dei potenziali acquirenti ci sono sicuramente la situazione economica del Paese, ma ancora più le decisioni delle banche in materia di erogazione del credito e il grado di fiducia sulla ripresa. Non dimentichiamo che proprio le banche, da un lato con una stretta creditizia molto netta e dall'altro con la scelta di non svalutare i patrimoni immobiliari in loro possesso sotto forma di crediti in sofferenza, hanno di fatto ingessato il mercato immobiliare nel suo complesso.

E' anche vero che una ulteriore discesa dei valori potrebbe aprire occasioni di acquisto insperate.

Ma dove la correzione è stata più significativa? Nel corso dei primi sei mesi dell'anno sono state le grandi città e il loro hinterland a evidenziare la diminuzione più sensibile dei valori, rispettivamente con -5,4% e -5,3%. A seguire i capoluoghi di provincia con un calo del 4,4%.

Milano è stata la città dove la diminuzione dei prezzi è stata meno accentuata (-2,8%) mentre le abitazioni della Capitale hanno lasciato sul terreno il 5,3% del proprio valore.

L'analisi per aree geografiche ha evidenziato una contrazione maggiore nelle città del sud (-4,9%), seguite da quelle del centro Italia (-4,7%) e da quelle del nord (-3,8%).

E chi vuole vendere deve armarsi di pazienza. A luglio 2012 i tempi di vendita nelle grandi città si sono attestati a 191 giorni, nell'hinterland delle grandi città a 217 e nei capoluoghi di provincia a 219.

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Il crollo del mattone: -50% dal 2007

Il crollo del mattone: -50% dal 2007

di Luca Pautasso

05 settembre 2012POLITICA

 

Mattone a rischio crollo: le case degli italiani potrebbero valere la metà di quanto valessero nel 2007. È quanto sostengono le cassandre della crisi immobiliare italiana: di questo passo il valore commerciale degli immobili rischia di perdere il 50% rispetto ai picchi eccezionali dei prezzi di cinque anni fa. Ma davvero rischiamo una bolla come quella spagnola? E soprattutto: cosa è successo all’investimento preferito dalle famiglie italiane per trasformarlo quasi in una sorta di flop?

Per Giuliano Olivati, presidente bergamasco della Federazione italiana agenti immobiliari professionali, previsioni così pessimistiche sono forse un po’ azzardate, ma un calo c’è. E si vede.

«Anche il centro studi di Confindustria conferma quello che l’Osservatorio immobiliare Fiaip Bergamo sta predicando da almeno tre anni: la ricreazione è finita, l’economia italiana, europea e mondiale è drammaticamente cambiata, la possibilità di spesa e indebitamento delle famiglie si è ridotta, e perciò non possono non scendere i prezzi delle case» dice Olivati.

In Italia le famiglie hanno sempre avuto una particolare predilezione ad investire acquistando il cosiddetto “tetto sulla testa”. Una tendenza, osserva Olivati, molto più marcata che in altri paesi europei: «Da noi il tasso di famiglie proprietarie sta tra l’80% e l’85%, mentre in Germania e Olanda si attesta più o meno al 50%» prosegue.  Ma le “care vecchie abitudini” non bastano a tenere in vita il mercato immobiliare così come siamo stati abituati a pensarlo negli ultimi anni: «È chiaro che in Italia la famiglia-tipo dedicherà alla casa un budget superiore, ma c’è un limite fisiologico, dato che non è possibile destinare all’acquisto della casa più di un terzo del reddito e i salari non sono in crescita. Le banche per soprammercato o non fanno mutui o finanziano solo il 50-60% del valore della casa, e il credit crunch è uno dei fattori-chiave della crisi immobiliare».

Ecco allora il perché del crollo. Ma crollo di quanto? «Che i valori siano scesi dal 2008 a oggi mediamente del 30% è un dato appurato da qualsiasi agente immobiliare italiano; che la forbice di trattativa nel 2012 viaggi tra -15 e -20% anche» sostiene Olivati. Che lancia poi un avvertimento: «Se la profezia degli economisti pessimisti si avverasse, sarebbe l’euro che si rimangia il suo raddoppio dei prezzi sulla lira». 

«Quella attuale – spiega ancora il presidente Fiaip Bergamo - è una nuova fase economica strutturalmente imparagonabile a quella precedente.  Non è nemmeno una bolla immobiliare. Non siamo Dubai» dice. Allora con cosa dobbiamo fare i conti? «Con un mutamento strutturale epocale dell’economia, macro e micro».

E cosa significa? «Che siamo diventati tutti più poveri, tanto le famiglie quanto sistema-paese. Anche i prezzi delle case, che non sono oggetti sulla Luna ma cose in vendita che esistono qui e ora, si regolano di conseguenza». Occorre farsene una ragione, dunque, e agire di conseguenza. Perché non è tutto perduto, anzi: «È ancora possibile fare ottime trattative che soddisfino il venditore e l’acquirente».

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Mutui agevolati direttamente dal mediatore per l'acquisto di immobili. E' questa la nuova opportunita' che giunge dalla Fimaa, la Federazione Italiana Mediatori Agenti d'Affari, che opera nel contesto della nuova Confcommercio Firenze. La novita' e' emersa nel corso di un incontro con il Presidente nazionale della Fimaa, Alberto Pizzirani.

La nuova struttura, attraverso la quale si potranno fare mutui direttamente dall'agente immobiliare, si chiama 'Mediofimaa', societa' costituita dalla stessa Fimaa insieme ad Unicredit Banca e dedicata alla promozione di servizi finanziari ed assicurativi. ""Si tratta di uno strumento di finanziamento per l'acquisto di immobili - ha detto il Presidente della Fimaa Firenze, Arrigo Brandini - con il quale l'agente puo' far deliberare il mutuo bancario ancor prima che il cliente abbia definito l'immobile da acquistare""."