Numerose sono le novità in materia di tassazione immobiliare introdotte dal decreto “semplificazioni” (D.L. 16/2012) e dalla successiva legge di conversione (44/2012). La maggior parte riguardano l'IMU, ma ve ne sono anche altre riguardanti l'imposta sugli aeromobili privati, i contratti di locazione, gli immobili storico artistici e l'imposta sugli immobili all'estero.
Le novità in materia di IMU
La nozione di abitazione principale
Il decreto introduce una nozione restrittiva di abitazione principale ai fini IMU, che ora consta di due elementi. Innanzitutto, è stabilito che per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare. Di conseguenza, a meno di successivi chiarimenti in senso contrario, sembrerebbe che non possa essere considerato abitazione principale l'immobile che catastalmente risulta censito come una pluralità di unità immobiliari; tuttavia, poiché il testo della norma si riferisce ad unità “iscrivibili” al catasto, potrebbero essere considerate come unica unità immobiliare anche quelle pluralità di immobili che catastalmente potrebbero essere fuse in una singola unità, ricorrendone i presupposti (identità di titolari, contiguità e possibilità materiale di una loro unione) . Il secondo elemento, introdotto dal decreto semplificazioni, è che l'abitazione principale è quella in cui il possessore e il suo nucleo famigliare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Pertanto, l'abitazione può considerarsi principale solo se il contribuente vi risiede e dimora insieme al proprio nucleo famigliare. Questa norma ha evidentemente finalità antielusive: si vogliono impedire in particolare quelle condotte in cui uno dei coniugi trasferisce la residenza in un immobile dove in realtà non vi dimora, al solo scopo di beneficiare delle agevolazioni . Il decreto aggiunge poi un'ulteriore regola che ha già destato divergenti interpretazioni. Si stabilisce infatti che, nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nello stesso territorio comunale, le agevolazioni per l'abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile. Da questa norma discende sicuramente che, se due coniugi dimorano e risiedono in due immobili diversi nello stesso comune, devono limitare le agevolazioni ad uno solo. Tuttavia, non è chiaro cosa succede nel caso in cui due coniugi dimorano e risiedono in due immobili che si trovano in comuni diversi: secondo un' interpretazione restrittiva, nessuno dei due potrebbe fruire del diritto alle agevolazioni; al contrario, secondo un'interpretazione estensiva, entrambi potrebbero fruirne .Sono inoltre introdotte due ipotesi di assimilazione all'abitazione principale: in riferimento agli immobili non locati posseduti da anziani e disabili residenti in istituti di ricovero o sanitari e agli immobili non locati posseduti da cittadini italiani residenti all'estero, i comuni hanno il potere di estendere i benefici dell'abitazione principale.
Infine, il decreto prevede che, ai soli fini dell'IMU, l'assegnazione della casa coniugale al coniuge disposta a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, si intende effettuata a titolo di diritto di abitazione. Ciò vuol dire che, ai fini dell'applicazione dell'IMU, il solo soggetto passivo sarà il coniuge assegnatario, che potrà dunque fruire di tutte le agevolazioni per l'abitazione principale; il coniuge non assegnatario non avrà invece alcuna soggettività passiva e quindi non dovrà adempiere alcun obbligo ai fini IMU.
Le modalità dell'acconto
Il decreto tiene conto del fatto che i Comuni hanno tempo fino al 30 settembre (e quindi dopo la scadenza per il versamento dell'acconto del 18 giugno) per fissare le relative aliquote IMU: è previsto infatti che il pagamento della prima rata dell'imposta municipale sarà pari al 50% dell'imposta dovuta per l'intero anno, calcolata applicando le aliquote base e la detrazione ordinaria di 200 euro per l'abitazione principale, eventualmente aumentata di 50 euro per ogni figlio minore di 26 anni convivente nell'abitazione principale. La legge di conversione del decreto ha poi introdotto un'ulteriore disposizione, che consente la facoltà di ripartire in tre rate il pagamento dell'IMU relativo all'abitazione principale: la prima e la seconda rata, ciascuna dell'ammontare di un terzo dell'imposta calcolata applicando le aliquote e la detrazione ordinaria, da pagare rispettivamente entro il 18 giugno ed il 17 settembre; la terza, da pagare entro il 17 dicembre, determinata calcolando a saldo, quando saranno note le effettive aliquote comunali, l'imposta effettivamente dovuta e scomputando quanto già versato con le prime due rate. È bene notare però che questa ripartizione in tre rate vale soltanto per i versamenti relativi all'abitazione principale e le sue pertinenze e non per gli altri immobili. Di conseguenza, i contribuenti che hanno anche altri immobili oltre all'abitazione principale dovranno osservare per questi ultimi la ripartizione in due rate. Per questi contribuenti, la facoltà di avvalersi delle tre rate risulta dunque piuttosto scomoda e complicata ed è prevedibile che pochi di loro vi faranno ricorso.
Il versamento degli acconti dovrà necessariamente essere effettuato utilizzando il modello F24, mentre per il saldo di dicembre sarà possibile utilizzare l'apposito bollettino postale.
Le agevolazioni per i fabbricati rurali e i terreni agricoli
Il decreto prevede l'esenzione totale per i fabbricati rurali strumentali ubicati nei comuni montani o parzialmente montani secondo la classificazione contenuta nell'elenco dei Comuni italiani predisposto dall'ISTAT. Inoltre, per i fabbricati rurali sono previste due regole particolari riguardanti il pagamento dell'imposta: per i fabbricati rurali strumentali, la prima rata è versata nella misura del 30% dell'imposta dovuta secondo l'aliquota base e la seconda a saldo con conguaglio sulla prima rata; tuttavia, per i fabbricati rurali, abitativi e strumentali, iscritti al catasto dei terreni e da iscrivere al catasto dei fabbricati entro il 30 novembre prossimo, il pagamento va invece effettuato in un'unica soluzione entro il 18 dicembre, senza pagare l'acconto. Per quanto invece riguarda le disposizioni concernenti i terreni agricoli, il moltiplicatore da applicare al reddito dominicale rivalutato aumenta a 135, contro il precedente 130. Tuttavia, per i terreni agricoli posseduti e condotti da imprenditori agricoli professionali e coltivatori diretti iscritti alla previdenza agricola viene mantenuto il moltiplicatore di 110. Inoltre, sempre per questi tipi di terreni, sono previste delle riduzioni della base imponibile: essi sono soggetti all'imposta per la parte di valore eccedente i 6000 euro, con ulteriori deduzioni di importo decrescente rispetto al loro valore.
Le altre agevolazioni
In riferimento agli immobili di interesse storico artistico e a quelli inagibili o inabitabili, è prevista la riduzione al 50% della base imponibile. Per quanto riguarda il primo tipo di immobili, questa disposizione compensa l'eliminazione della tassazione sulla base della rendita figurativa (e cioè la minore tra le tariffe d'estimo previste per la zona censuaria in cui è ubicato l'immobile); per quanto riguarda il secondo tipo di immobili, l'inagibilità o inabilità è accertata dal comune con perizia a carico del contribuente, oppure con dichiarazione sostitutiva.
La dichiarazione IMU
Viene introdotto l'obbligo di presentazione della dichiarazione ai fini IMU, che in via generale va presentata entro 90 giorni dalla data in cui il possesso dell'immobile ha avuto inizio ovvero sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell'imposta. Il Ministero delle finanze dovrà però individuare in modo più specifico i casi in cui tale dichiarazione deve essere presentata.
Immobili storico-artistici
In seguito all'abolizione della norma di favore che consentiva, sia ai fini IRPEF sia ai fini ICI, di determinare la rendita degli immobili storico artistici considerando la tariffa d'estimo minore tra quelle previste per la zona censuaria di competenza, il decreto ha individuato due meccanismi compensativi. Il primo è quello già descritto sopra ai fini Imu, e cioè la riduzione alla metà della base imponibile; il secondo, previsto ai fini irpef e ires è la riduzione forfetaria del 35% (e non più del 15%) del reddito imponibile derivante dalla locazione di tali immobili.
Imposta sul valore degli immobili all'estero (IVIE)
La legge di conversione del decreto ha previsto innanzitutto che l'IVIE non è dovuta, se d'importo non superiore ai 200 euro. Inoltre, la stessa legge ha previsto che, per gli immobili situati in Paesi UE o SEE che consentono un adeguato scambio d'informazioni, la base imponibile è individuata in riferimento al valore catastale come determinato e rivalutato nel Paese in cui l'immobile è situato ai fini delle imposte di natura patrimoniale o reddituale. Questo riferimento ai valori catastali è stato introdotto per avvicinare quanto più possibile alla disciplina IMU la determinazione della base imponibile IVIE per gli immobili situati nell'Unione europea ed evitare così una disparità di trattamento che avrebbe potuto costituire un'ingiustificata restrizione della libera circolazione dei capitali . In mancanza del valore catastale, si applica il costo risultante dall'atto di acquisto e, in assenza, il valore di mercato del luogo in cui si trova l'immobile. Sono infine previste delle agevolazioni per i soggetti che lavorano all'estero per lo Stato italiano o presso organizzazioni internazionali cui aderisce l'Italia: è confermata l'agevolazione già prevista, secondo cui, per l'immobile lì adibito ad abitazione principale, e limitatamente al periodo in cui l'attività lavorativa è svolta all'estero, si applica l'aliquota ridotta dello 0,4% (in luogo dello 0,76%); inoltre, è aggiunta l'agevolazione secondo cui, per questi immobili, non è applicabile l'art. 70 comma 2 del TUIR che ne determinerebbe l'assoggettamento a IRPEF: pertanto, tali abitazioni principali all'estero non pagano l'IRPEF in Italia.
Locazioni immobiliari
La legge di conversione del decreto introduce un'importante novità, potenzialmente destinata a modificare le abitudini di molti proprietari e professionisti del settore immobiliare, cui non è stato ancora dato sufficiente risalto nella stampa specializzata. Si tratta della notevole estensione dell'obbligo di registrazione telematica dei contratti di locazione immobiliare: mentre in precedenza quest'obbligo sussisteva soltanto per i possessori di almeno 100 unità immobiliari, ora quest'obbligo è previsto per i possessori di almeno 10 unità immobiliari, anche se non tutte locate. Inoltre, sono tenuti alla registrazione telematica anche gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari. Tuttavia, bisogna notare che la norma non prevede delle sanzioni per coloro che non rispettano quest'obbligo, né fornisce agli uffici fiscali istruzioni o poteri per farlo rispettare: di conseguenza, per quanto lodevole nell'intento di una maggiore semplificazione e riduzione del flusso degli utenti, quest'obbligo rischia, in assenza di ulteriori interventi normativi o a livello di prassi, di rimanere un obbligo solo sulla carta.
Un'altra novità piuttosto importante è la proroga del termine di decadenza entro il quale l'ufficio può chiedere l'imposta di registro relativa alle annualità successive alla prima, alle cessioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione: invece che entro tre anni dal termine di scadenza del pagamento, gli avvisi di liquidazione potranno ora essere notificati entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di scadenza del pagamento. Infine, degna di nota è anche la disposizione secondo cui, alla fideiussione prestata per il conduttore con riferimento alle locazioni di immobili abitativi assoggettati alla cedolare secca, non sono applicabili le imposte di registro e di bollo.
Imposta di scopo
Il decreto sul federalismo municipale (D.Lgs. 23/2011) aveva previsto l'emanazione di un nuovo regolamento sull'imposta di scopo, l'imposta che i comuni potevano istituire allo scopo di finanziare determinati tipi di opere pubbliche. Lo stesso decreto aveva poi fissato tre criteri direttivi: l'estensione della durata massima dell'imposta a dieci anni, la possibilità di finanziare con l'imposta l'intera spesa necessaria per realizzare l'opera, l'estensione delle tipologie di opere che potevano essere finanziate da questa imposta. La legge 44/2012 concede ora ai comuni la possibilità di introdurre l'imposta di scopo (oppure, nel caso in cui l'avessero già introdotta, di continuare ad applicarla), senza dover attendere il regolamento, attuando autonomamente i principi direttivi contenuti nel decreto sul federalismo municipale. In entrambi i casi, la base imponibile dell'imposta di scopo dovrà fare riferimento alla base imponibile dell'IMU. E' comunque probabile che i Comuni non utilizzeranno questa facoltà, visto il sempre più crescente malumore verso l'incremento del livello di tassazione immobiliare a livello locale.
Deducibilità dei canoni leasing
E' stato abolito il requisito della durata minima del contratto quale condizione per la deducibilità dei canoni di leasing dal reddito d'impresa o di lavoro autonomo. La deducibilità dei canoni di locazione finanziaria era finora consentita a condizione che il contratto fosse di durata non inferiore a quella minima fiscale rapportata al periodo di ammortamento del bene: se dunque veniva stipulato un contratto di leasing di durata inferiore a quella minima fiscale, i relativi canoni non potevano essere dedotti dal locatario. La legge di conversione del decreto modifica ora l'art 102 comma 7 e l'art 54 comma 2 del TUIR (relativi appunto alla deducibilità dei canoni di leasing rispettivamente dal reddito d'impresa e dal reddito di lavoro autonomo), stabilendo che la deduzione dei canoni è ammessa a prescindere dalla durata prevista per il contratto. La deduzione dovrà comunque essere effettuata nell'arco temporale minimo normativamente previsto, legato al periodo di ammortamento risultante dall'applicazione dei coefficienti ministeriali. Le nuove regole si applicano solo ai contratti stipulati dal 29 aprile 2012 (data in cui è entrata in vigore la legge di conversione): per i contratti già in essere alla predetta data, si applica la vecchia disciplina.
(di Daniele De Carolis, Esperto tributario)
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