venerdì 27 gennaio 2012

Casa, arriva la riforma del catasto

L'esecutivo si appresta a mettere mano al catasto. L'adeguamento dei valori potrebbe incidere sulle compravendite e sulla tassa sulla casa. In un documento del Tesoro i punti della riforma

ROMA - Il governo Monti è pronto a mettere mano al catasto e a riformarne i valori. Un'operazione che servirà a fare cassa anche se non immediatamente e che si pone come base per eventuali e futuri interventi sul principale bene degli italiani, la casa. L'obiettivo principale è diaggiornare le rendite adeguandole al mercato e di riequilibrare gli estimi delle grandi città sperequati tra centro e periferia. L'operazione porterebbe da subito maggiori entrate nell'ambito delle compravendite. Ma - spiega una fonte di governo all'Ansa - all'adeguamento dei valori base dovrà corrispondere una riduzione delle aliquote. Il nuovo provvedimento potrebbe arrivare velocemente, per consentire una reale applicazione prima della fine della legislatura. L'ultimo tentativo di riforma, avviato nel 2006 dal governo Prodi con un "collegato" alla legge Finanziaria, finì nel dimenticatoio proprio per l'arrivo anticipato della fine della legislatura.

"E' noto - è scritto nel documento - che le attuali rendite catastali, su cui si basa in larga parte la tassazione immobiliare, non sono più congrue rispetto ai valori di mercato". L'ultimo rapporto dell'Agenzia del Territorio indica in particolare che per le abitazioni il valore corrente di mercato è pari, in media a 3,73 volte la base imponibile ai fini Ici. Se si guarda all'Irpef, invece, lo stesso rapporto oscilla tra il 3,59 della abitazioni principali e il 3,85% delle seconde case. I canoni di locazione, poi, sono superiori di 6,46 volte a quelli delle rendite catastali.

A tracciarne le basi del nuovo catasto è un documento elaborato dal ministero dell'Economia che fissa icinque criteri che saranno utilizzati. "Il disegno di riforma - spiega il ministero dell'Economia - è imperniato sui seguenti elementi: 1) la costituzione di un sistema catastale che contempli assieme alla rendita (ovvero il reddito medio ordinariamente ritraibile al netto delle spese di manutenzione e gestione del bene), il valore patrimoniale del bene, al fine di assicurare una base imponibile adeguata da utilizzare per le diverse tipologie di tassazione; 2) la rideterminazione della classificazione dei beni immobiliari; 3) il superamento del sistema vigente per categorie e classi in relazione agli immobili ordinari, attraverso un sistema di funzioni statistiche che correlino il valore del bene o il reddito dello stesso alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie; 4) il superamento, per abitazioni e uffici, del "vano" come unità di misura della consistenza a fini fiscali, sostituendolo con la "superficie" espressa in metri quadrati; 5) la riqualificazione dei metodi di stima diretta per gli immobili speciali".

Sul punto 2), la "rideterminazione della classificazione dei beni immobiliari", oggi, ad esempio, per le sole 'abitazioni' sono previste 11 classi: dalla Casa signorile ai castelli (A9), passando per abitazioni di tipo economico (A3), popolare (A4)e ultrapopolare (A5) che spesso, con i cambiamenti avvenuti nel corso degli anni, non rispettano più la realtà. Il documento del ministero fa espressamento un esempio: "Tipicamente - è scritto - abitazione classate come popolari (A4) lo sono rimaste nel tempo, anche se oggi, pur essendo ubicate in zone centrali, il loro valore è di fatto più elevato di edifici di "civile abitazione (A2) ubicati in zone semicentrali o, addirittura, periferiche".
 
(27 dicembre 2011)

giovedì 26 gennaio 2012

L'anno della responsabilità per immobiliare



L'anno della responsabilità per immobiliaredi Giuliano Olivati, Fiaip Bergamo

25/01/2012  - 
L'anno appena cominciato sarà decisivo per il settore immobiliare italiano e per i player che si trovano intorno al tavolo del Monopoli vivente: venditori, acquirenti, istituti di ricerca e osservatori, agenti immobiliari.

Vediamoli uno per volta.

Venditori: la responsabilità del realismo

Oggi i proprietari si dividono in due categorie: venditori e non venditori.

Questi ultimi sono quelli che camminano con la testa girata all'indietro, guardano ancora ai prezzi del picco di mercato del 2007, e si riconoscono dalla frase "se non prendo i soldi che chiedo, mi tengo la casa".

Infatti se la terranno, perché nessuno è disposto ad acquistare oggi un immobile ai prezzi di 5 anni fa, che hanno subìto un taglio medio del 30 per cento.

I proprietari "venditori" invece non sono quelli che vogliono, ma quelli che devono vendere, per ragioni economiche o esistenziali, personali o legate alle esigenze abitative del nucleo familiare.

La reale e concreta spinta alla vendita li costringe a prendere atto dei valori di mercato attuali e ad adeguarvisi.

Ai proprietari sta dunque la responsabilità di decidere se vogliono mettere sul mercato oggi il loro immobile, prezzandolo secondo i valori di mercato di oggi, o se vogliono stare alla finestra a guardare.

Ma in tal caso dovranno attendere se va bene 5 anni, se va male i "10 anni per uscire dalla crisi" preconizzati dal cancelliere Frau Merkel: e nel frattempo il loro immobile invecchierà e nel 90 per cento dei casi si troverà in una classe energetica a bassa prestazione, che nel corso degli anni diventerà sempre più obsoleta.

E alla fine delle "vacche magre" nessuno può garantire che la ripresa riporterà i valori immobiliari ai livelli pre-crisi, anzi diversi economisti tendono ad escluderlo.

Acquirenti: la responsabilità dell'opportunità

Che oggi sia il momento dei buoni affari immobiliari l'hanno capito tutti, ma proprio tutti.

Questa è la fase storica in cui l'offerta di case abbonda e i proprietari, se appartengono alla categoria dei venditori (e non a quella dei non-venditori), sono disposti a trattare il prezzo.

L'acquirente che sa cogliere questa irripetibile occasione storica è quello che, trovato l'immobile giusto per le sue esigenze e il budget, fa un'offerta concreta al proprietario e si porta a casa la casa (perdonate il bisticcio).

Anche qui, esistono gli acquirenti e i turisti di case, che girovagano per anni senza mai concludere nulla, vagheggiando ulteriori ribassi e la mitica "casa perfetta", quella solo pregi e niente difetti.

Anche tra gli acquirenti, insomma, fa mercato non chi vorrebbe, ma chi vuole comprare casa perché deve, ossia è spinto da una motivazione personale e familiare concreta e forte.

Questi sono gli acquirenti che sanno cogliere le opportunità e investono sulla qualità dell'abitare, che è qualità della vita: e la vita è quella che vivo ora con le esigenze di adesso, non quella futura che ancora ha da venire e al momento è solo una potenzialità.

Compra casa chi sa cogliere il "qui e ora" e non si lascia sfuggire l'immobile giusto quando l'ha trovato: se è giusto per lui lo sarà anche per qualcun altro, se il prezzo è allettante anche altri compratori sono dietro l'angolo, e tergiversare in questi casi non è mai politica vincente.

Centri studi: la responsabilità della verità

Troppo spesso ci tocca leggere report immobiliari, anche di blasonati centri studi o osservatori, scritti con gli occhiali rosa: "sostanziale tenuta del mercato", "calano le compravendite ma i prezzi no", "lieve limatura dei valori ma la ripresa è dietro l'angolo", "arriveranno gli investitori stranieri a risollevare il comparto immobiliare".

Sono dati platealmente smentiti dalla vox populi, quella della "sciura Maria" che va a far la spesa al supermercato, e dai veri esperti di case, ossia gli agenti immobiliari che tutto il giorno, tutti i giorni stanno sul marciapiede per cercare di venderle.

Edulcorare o falsificare la realtà espone al ridicolo, provoca scollamento dall'opinione pubblica che ben conosce la situazione di mercato, e diventa controproducente: "se questi negano l'evidenza, allora il settore immobiliare è proprio messo male".

Ai centri studi va ricordato che questa è l'ora della verità e non delle favolette ad usum delphini, che non ci portano da nessuna parte.

Chi opera una contraffazione della realtà non fa un favore al settore immobiliare, che ha bisogno di realismo e prima ancora di trasparenza.

Agenti immobiliari: la responsabilità della consulenza

Oggi più che mai il consumatore è confuso e disorientato, e sta all'agente immobiliare, prima ancora di vendere e se vuole arrivare a vendere, offrire al cliente la bussola per interpretare la fase di mercato attuale.

Fino al 2007, ad esempio, si poteva pensare di accondiscendere alle richieste un po' esuberanti dei proprietari venditori, fisiologicamente portati a gonfiare un po' il prezzo del loro immobile, pensando che il mercato in crescita avrebbe dato loro ragione: bastava aspettare 6 mesi o un anno e la rivalutazione dei prezzi avrebbe agganciato la loro sopravvalutazione della casa in vendita.

Oggi la situazione è ribaltata, e andar dietro alle richieste sballate non solo fa perdere tempo a tutti (in primis all'agente immobiliare), ma fa perdere soldi al proprietario, che aspettando aspettando rischia di trovarsi di fronte ad amare sorprese.

La responsabilità dell'agente immobiliare, se davvero vuole fare gli interessi del cliente (e anche i propri, dato che se non vende non mangia), è quella di dirgli la verità e aiutarlo a capire dove sta andando il mercato, riportando gradualmente il proprietario coi piedi per terra attraverso una ragionata revisione del prezzo, fino ad incontrare i valori di mercato correnti, gli unici che consentono di vendere non ieri, non domani ma oggi.

Starà poi alla responsabilità del venditore capire se davvero vuole vendere, o se preferisce ritirare l'immobile dal mercato; ma questa è un'altra storia, e non ripetiamo quanto detto all'inizio di questo editoriale.

Analogamente dobbiamo interpretare le esigenze dell'acquirente, aiutandolo a capire quando la casa che ha trovato è quella giusta per lui, incrociando i suoi bisogni abitativi con il budget e l'offerta di mercato.

Mai come oggi emerge l'importanza dell'agente immobiliare professionale, un mediatore che deve operare sul repricing lato venditore, e sulla concretizzazione della proposta d'acquisto lato acquirente, per tornare a fluidificare il mercato e rimettere in moto il volano immobiliare.

Così facendo perderemo sì dei clienti, che sono però quelli che non vendono né acquistano ma sempre vagheggiano, quelli che non vogliono ma vorrebbero, e certo non rappresentano il nostro core business; ma guadagneremo la stima e il giusto compenso da quei veri venditori e veri acquirenti che avremo aiutato a fare quella che è una delle più importanti scelte per famiglie e investitori: la compravendita immobiliare.