Residenziale sempre più in crisi

Residenziale sempre più in crisi. Previsioni ? 

Si prevede cali dei prezzi tra il 7 e il 9% per fine 2012

• 18 settembre 2012
• Cronologia articolo

di Paola Dezza

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La strada per la ripresa del mercato immobiliare è ancora tutta a curve. 

E' facile intuire dove andrà il real estate e quanto durerà ancora la correzione dei valori in atto. 

"Riteniamo che entro l'anno i prezzi nelle grandi città potranno registrare un'oscillazione compresa tra -9% e -7% (previsione su base nominale e quindi al lordo dell'inflazione) e che le compravendite residenziali potrebbero scendere a quota 500mila" .

Molti i fattori che influenzeranno il mercato residenziale, ingessato da una domanda abitativa in netta diminuzione. Tra le variabili in grado di determinare le scelte dei potenziali acquirenti ci sono sicuramente la situazione economica del Paese, ma ancora più le decisioni delle banche in materia di erogazione del credito e il grado di fiducia sulla ripresa. Non dimentichiamo che proprio le banche, da un lato con una stretta creditizia molto netta e dall'altro con la scelta di non svalutare i patrimoni immobiliari in loro possesso sotto forma di crediti in sofferenza, hanno di fatto ingessato il mercato immobiliare nel suo complesso.

E' anche vero che una ulteriore discesa dei valori potrebbe aprire occasioni di acquisto insperate.

Ma dove la correzione è stata più significativa? Nel corso dei primi sei mesi dell'anno sono state le grandi città e il loro hinterland a evidenziare la diminuzione più sensibile dei valori, rispettivamente con -5,4% e -5,3%. A seguire i capoluoghi di provincia con un calo del 4,4%.

Milano è stata la città dove la diminuzione dei prezzi è stata meno accentuata (-2,8%) mentre le abitazioni della Capitale hanno lasciato sul terreno il 5,3% del proprio valore.

L'analisi per aree geografiche ha evidenziato una contrazione maggiore nelle città del sud (-4,9%), seguite da quelle del centro Italia (-4,7%) e da quelle del nord (-3,8%).

E chi vuole vendere deve armarsi di pazienza. A luglio 2012 i tempi di vendita nelle grandi città si sono attestati a 191 giorni, nell'hinterland delle grandi città a 217 e nei capoluoghi di provincia a 219.

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La Famiglia e i Fondi Immobiliari

Quotidiano Immobiliare DAILY REAL ESTATE presenta al SALONE DEL RISPARMIO GIOVEDÌ 19 APRILE 2012 ORE 13:15 - 14:15 Università Bocconi Edificio Grafton – Sala 5 Via Roentgen, 1 – MILANO

     
      

La Famiglia e i Fondi Immobiliari I fondi immobiliari, nati nel 1998 per offrire alle famiglie una nuova possibilità di investire i risparmi, si sono dimostrati in realtà strumenti poco pratici ed elastici. In un mercato che ha raggiunto dimensioni ragguardevoli i fondi cosiddetti retail per la famiglie sono di fatto bloccati (non ne vengono proposti di nuovi dalle SGR da almeno cinque anni). Perchè i fondi immobiliari sono ancora così poco diffusi tra i piccoli risparmiatori mentre il mercato dei fondi riservati continua a crescere? Cosa c'è che non ha funzionato? E' un problema di prodotto o c'è qualcosa che non funziona nella catena di promozione di questo tipo di investimento? Inoltre si confermano i fondi immobiiari un valido investimento per i cosiddetti High Net Worth Individual italiani soprattutto oggi che esistono alcuni fondi che investono sui principali mercati immobiliari internazionali? A tutte queste domande risponderanno i principali operatori del settore, i responsabili dei fondi retail e di quelli riservati, dopo una panoramica attenta sul settore, sui suoi dati e sulle sue performance.

Tempo di comprare Casa !?

Oggi è tempo di comprare casa !? 


Diremmo proprio di si , dato che il mercato si sta riposizionando naturalmente verso valori più appetibili rispetto a qualche anno fa e dato che nel prossimo futuro si prevedono spread in calo dato che l'euribor già posizionato da qualche mese all' 1% si prevede quindi un accesso al credito interessante e trovare l'occasione giusta oggi è più facile di ieri .

Fondi immobiliari: la nuova disciplina fiscale

Il Vademecum dell'Agenzia sulla nuova disciplina fiscale dei fondi comuni d’investimento immobiliare, modificata dalle disposizioni introdotte dal DL 78/2010; Circolare del 15/02/2012 n. 2

L'Agenzia delle Entrate con Circolare del 15 febbraio 2012 n. 2 detta le regole della nuova disciplina fiscale dei fondi comuni d’investimento immobiliare. 
Si ricorda che l’articolo 32 del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78 ha introdotto alcune disposizioni che mutano l’attuale assetto normativo dei fondi comuni d’investimento immobiliare.

In base alle più recenti disposizioni, gli investitori istituzionalibeneficiano del regime fiscale agevolato con una tassazione del 20%.

Per quanto riguarda i redditi conseguiti dai partecipanti ai fondi immobiliari, le modifiche apportate dal decreto legge n. 70 del 2011 prevedono l’imputazione per trasparenza dei redditi conseguiti dal fondo e rilevati nei rendiconti di gestione in capo ai partecipanti che possiedono quote di partecipazione al fondo superiori al 5% del valore dello stesso.

Per i partecipanti non istituzionali che possiedono quote di partecipazione al fondo superiori al 5 per cento il nuovo comma 4-bis dell’articolo 32 del decreto legge n. 78 del 2010 prevede inoltre l’applicazione di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi nella misura del 5% sul valore medio delle quote detenute alla data del 31 dicembre 2010.

I fondi immobiliari in cui almeno un partecipante non istituzionale possedeva una quota superiore al 5% alla data del 31 dicembre 2010 potevano essere messi in liquidazione entro il 31 dicembre 2011 (infatti i commi 5 e 5-bis dell’articolo 32, come sostituiti dall’articolo 8, comma 9, lettere d) ed e), del decreto legge n. 70 del 2011, prevedono invece la possibilità per la SGR di deliberare la liquidazione dei fondi immobiliari che alla data del 31 dicembre 2010 presentavano un assetto partecipativo diverso da quello ora previsto per i fondi istituzionali e nei quali almeno un partecipante non istituzionale deteneva una quota di partecipazione superiore al 5 per cento).

In tal caso, è dovuta un’imposta sostitutiva pari al 7% del valore netto del fondo risultante dal prospetto redatto al 31 dicembre 2010, l’imposta è versata dalla società di gestione del risparmio nella misura del 40 per cento entro il 31 marzo 2012 e la restante parte in due rate di pari importo da versarsi entro il 31 marzo 2013 e il 31 marzo 2014:

• Importo della rata 40% dell’imposta dovuta - Scadenza 31 marzo 2012
• Importo della rata 30% dell’imposta dovuta - Scadenza 31 marzo 2013
• Importo della rata 30% dell’imposta dovuta - Scadenza 31 marzo 2014

E' dovuta inoltre un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP nella misura del 7% sui risultati conseguiti dal 1° gennaio 2011 e fino alla conclusione della liquidazione, quest'ultima va versata dalla società di gestione del risparmio entro il 16 febbraio dell’anno successivo rispetto a ciascun anno di durata della liquidazione, ma in considerazione delle condizioni di obiettiva incertezza caratterizzanti la specifica disciplina l’imposta sostitutiva sui redditi conseguiti dal 1° gennaio al 31 dicembre 2011 può essere versata entro il 31 marzo 2012 maggiorata dei relativi interessi e senza applicazione delle sanzioni.

Analogamente a quanto previsto per l’imposta del 5 per cento sul valore delle quote, nell’ipotesi in cui il fondo sia di nuova istituzione e alla data del 31 dicembre 2010 non era ancora operativo l’imposta sostitutiva del 7 per cento sul patrimonio netto non è dovuta.

Conviene investire in franchi svizzeri?

G.C. chiede:

Vorrei investire 30.000 euro in franchi svizzeri. E' una scelta giusta? Esistono fondi monetari di questo tipo (anche tipo pac)?

L'esperto risponde:

Il franco svizzero tra il 2010 e il 2011 ha avuto un movimento impressionante contro l'euro, dettato da un mix tra la ricerca di attività finanziarie difensive da parte degli investitori e fondamentali macroeconomici sensibilmente migliori della confinante Svizzera.

La rivalutazione del franco contro euro ha portato il cross dall'1,5 di due anni fa, all'1,35 dello scorso anno fino ai circa 1,2 attuali. Quest'anno dopo un rapido tentativo del mercato nella fase più acuta della crisi di agosto di raggiungere l'unità, è intervenuta la banca centrale svizzera che in un comunicato ha "avvertito" il mercato che userà ogni mezzo per impedire al cambio di tornare sotto 1,2.

Il tentativo della banca centrale ha a nostro avviso buone possibilità di successo: i fondamentali economici stanno infatti rapidamente deteriorandosi e non ci sono più le stesse ragioni che c'erano nel 2010 e nei primi mesi del 2011 per comprare la valuta svizzera. Al di là di consigliare di operare in cambi all'interno di un portafoglio diversificato e coerente con i propri obiettivi di investimento, a parità di condizioni prenderemmo nuovamente in considerazione il franco contro euro solo sopra 1,25/27.