Riscaldamento troppo costoso, possibile il distacco dall'impianto?

giacomo p. chiede:

Sono proprietario in Liguria di una seconda residenza, per il riscaldamento del condominio era stato scelto un contratto 'servizio calore'. personalmente lo ritengo eccessivamente oneroso tanto che presso altri condomini con impianti di riscaldamento senza tale contratto la spesa è decisamente inferiore. Mi è possibile staccarmi dall'impianto centralizzato, e a quali condizioni? Grazie

L'esperto risponde:

Il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato è un diritto dei condomini se non esiste un divieto nel regolamento contrattuale. Per legge, però, chi si distacca è tenuto a pagare comunque le spese di mantenimento dell'impianto, senza dover versare quelle di consumo. per il distacco non occorre l'autorizzazione dell'assemblea ma una perizia tecnica che dimostri che in questo modo non si creeranno danni agli altri condomini

Da riscaldamento centralizzato a autonomo: quali regole per il distacco dall'impianto comune

di Antonella Donati

Il costo del riscaldamento centralizzato è una delle voci più elevate tra le varie bollette condominiali almeno nel caso di immbili costruiti prima dell'entrata in vigoredell'obbligo di contabilizzatori di calore. Per questo la secltar tar centralizzato ed autonomo è spesso dibattuta nei condomini che hanno più di 10 anni. Ecco regole e vantaggi di un cambio di regime.

Quando la scelta la fa il condominio - Per passare da riscaldamento centralizzato ad autonomo è sufficiente la maggioranza semplice dei condomini, nel caso in cui la decisione riguardi tutto il condominio. Lo prevede la legge 9 gennaio 1991, n. 10 "Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia". L'articolo 26 in particolare stabilisce che per gli interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi ed all'utilizzazione delle fonti di energia rinnovabili "sono valide le relative decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali" . Una scelta volta a incentivare il passaggio a sistemi più efficienti e destinati anche a ridurre i consumi. E di recente anche staccarsi come singolo dall'impianto centralizzato è diventato più semplice.
La Cassazione e le regole per staccarsi da soli - Infatti è sufficiente  predisporre una documentazione tecnica dalla quale risulti che con il distacco non c'è pregiudizio per gli altri condomini, ossia che questi non saranno tenuti a pagare di più, perché l'impianto era stato tarato per servire un certo numero di appartamenti,e si può modificare l'impianto. L'indicazione viene da una sentenza della Corte di Cassazione - la n.5974 del 25 marzo 2004  - che ha stabilito che è  "legittima la rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale ed il distacco dall'impianto centralizzato, senza necessità di autorizzazione o di accettazione da parte degli altri partecipanti, ove l'interessato dimostri che dalla rinunzia e dal susseguente distacco non derivi un aggravio di spese per i condomini che continuano ad usufruire, né uno squilibrio termico pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio. La documentazione può essere predisposta da qualsiasi tecnico abilitato, e peraltro già chi fornisce il servizio di installazione dell'impianto deve essere in grado di mettere a punto tutta la documentazione stabilita dalla legge. Anche se ci si stacca, però - e lo ha ribadito anche la sentenza della Cassazione - non ci si può esimere dal pagare le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto in quanto la caldaia rientra tra le  proprietà comuni. Nulla invece sarà dovuto per l'acquisto del combustibile. Se però il regolamento contrattuale - ossia quello firmato all'atto di acquisto dell'immobile e accettato da tutti i condomini - dovesse prevedere un contributo riscaldamento anche da parte di chi si distacca, per modificare la norma occorrerebbe l'unanimità.
Gli incentivi per chi cambia caldaia - Infine non va dimenticato che per chi secglie caldaie a condensazione è prevista la detrazione dall'imposta lorda per una quota pari al 55% degli importi pagati. L'agevolazione vale sia  per le caldaie domestiche che per gli impianti condominali.

Crepe nella casa acquistata a novembre, chi deve intervenire?

Ange chiede:

Ho acquistato l'11 novembre scorso villetta a schiera costruita nel 2010/11. Ora sono presenti crepe sui muri comuni ad altri appartamenti ed evidenti infiltrazioni acqua. Chi è responsabile per le riparazioni necessarie? Immobile con assicurazione decennale. Grazie per l'aiuto!!!

L'esperto risponde:

Per ottenere il risarcimento dei danni occorre rivolgersi all'assicurazione. la polizza decennale viene sottoscritta appositamente per far fronte a queste spese. Poichè i danni riguardano tutto il condominio della pratica dovrà farsi carico l'amministratore. (17 febbraio 2012)

Saletta condominiale, si può vietarne l'uso ai condomini?

Donato P. chiede:

Abito in un condominio di 104 alloggi e una saletta condominiale dove ci riuniamo per le assemblee. Pochi condomini utilizzano la saletta ad uso privato, giocano a carte, guardano la TV e in inverno accendono una stufa elettrica. La corrente che consumano viene divisa a tutti i condomini. E' possibile in assenza di regolamentazione della saletta vietare l'utilizzo a questi signori? Anche cambiando la serratura, e l'amministratore quali provvedimenti può adottare? Grazie

L'esperto risponde:

Se la chiave non è custodia dall'amministratore ma è a disposizione non è possibile vietare l'uso della saletta ai singoli condomini. La legge, ossia articolo 1102 del Codice civile consente, infatti, a ciascun proprietario di utilizzare i beni comuni nel suo interesse, a patto di non impedire agli altri di farne lo stesso uso. La legge prevede anche l'obbligo di pagare le spese necessarie al proprio maggior godimento. Quindi poichè avete una sala all'interno del condominio utilizzabile per scopi sociali, la soluzione più conveniente non è quella di vietarne l'uso ma di regolarizzarlo. Per evitare che tutti debbano pagare le spese solo di alcuni è sufficiente prevedere un affitto simbolico per il locale, pochi euro a pomeriggio, ad esempio, destinando la somma al pagamento delle spese comuni di elettricità. Per introdurre una norma di questo genere è sufficiente il sì della maggioranza dei presenti all'assemblea e almeno 500 millesimi. Non si tratta, infatti, di una innovazione, ma di una norma volta a regolare l'uso dei beni comuni. Potrete comunque anche prevedere di affittare la sala per le feste dei bambini o altro, sempre solo ai condomini, mettendo quindi a frutto un bene condominiale. (17 febbraio 2012)

Crollano i nuovi depositi bancari: - 80% Chiusi rubinetti del credito alle imprese

Banche senza ossigeno, in piedi solo grazie all'aiuto della Bce. Il contributo dei risparmiatori privati alla raccolta bancaria si è fermato a 25 miliardi di euro, in flessione dell'80% rispetto al 2010, di cui solo 6 sotto forma di depositi. Al Forex il governatore di Bankitalia, Ignazio Visco, auspica maggiore sostegno alla crescita e lancia un allarme: a dicembre il credito alle imprese si è contratto di 20 miliardi di euro. Quest'anno la flessione del Prodotto Interno Lordo sarà dell'ordine dell'1,5%. Le tre manovre correttive porteranno a un avanzo primario dell'ordine del 5% del Pil. Tra le banche crolla anche la domanda di prestiti per investimenti fissi: -50% nel quarto trimestre 2011, peggio che dopo il crac di Lehman Brothers

Casa, arriva la riforma del catasto

L'esecutivo si appresta a mettere mano al catasto. L'adeguamento dei valori potrebbe incidere sulle compravendite e sulla tassa sulla casa. In un documento del Tesoro i punti della riforma

ROMA - Il governo Monti è pronto a mettere mano al catasto e a riformarne i valori. Un'operazione che servirà a fare cassa anche se non immediatamente e che si pone come base per eventuali e futuri interventi sul principale bene degli italiani, la casa. L'obiettivo principale è diaggiornare le rendite adeguandole al mercato e di riequilibrare gli estimi delle grandi città sperequati tra centro e periferia. L'operazione porterebbe da subito maggiori entrate nell'ambito delle compravendite. Ma - spiega una fonte di governo all'Ansa - all'adeguamento dei valori base dovrà corrispondere una riduzione delle aliquote. Il nuovo provvedimento potrebbe arrivare velocemente, per consentire una reale applicazione prima della fine della legislatura. L'ultimo tentativo di riforma, avviato nel 2006 dal governo Prodi con un "collegato" alla legge Finanziaria, finì nel dimenticatoio proprio per l'arrivo anticipato della fine della legislatura.

"E' noto - è scritto nel documento - che le attuali rendite catastali, su cui si basa in larga parte la tassazione immobiliare, non sono più congrue rispetto ai valori di mercato". L'ultimo rapporto dell'Agenzia del Territorio indica in particolare che per le abitazioni il valore corrente di mercato è pari, in media a 3,73 volte la base imponibile ai fini Ici. Se si guarda all'Irpef, invece, lo stesso rapporto oscilla tra il 3,59 della abitazioni principali e il 3,85% delle seconde case. I canoni di locazione, poi, sono superiori di 6,46 volte a quelli delle rendite catastali.

A tracciarne le basi del nuovo catasto è un documento elaborato dal ministero dell'Economia che fissa icinque criteri che saranno utilizzati. "Il disegno di riforma - spiega il ministero dell'Economia - è imperniato sui seguenti elementi: 1) la costituzione di un sistema catastale che contempli assieme alla rendita (ovvero il reddito medio ordinariamente ritraibile al netto delle spese di manutenzione e gestione del bene), il valore patrimoniale del bene, al fine di assicurare una base imponibile adeguata da utilizzare per le diverse tipologie di tassazione; 2) la rideterminazione della classificazione dei beni immobiliari; 3) il superamento del sistema vigente per categorie e classi in relazione agli immobili ordinari, attraverso un sistema di funzioni statistiche che correlino il valore del bene o il reddito dello stesso alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie; 4) il superamento, per abitazioni e uffici, del "vano" come unità di misura della consistenza a fini fiscali, sostituendolo con la "superficie" espressa in metri quadrati; 5) la riqualificazione dei metodi di stima diretta per gli immobili speciali".

Sul punto 2), la "rideterminazione della classificazione dei beni immobiliari", oggi, ad esempio, per le sole 'abitazioni' sono previste 11 classi: dalla Casa signorile ai castelli (A9), passando per abitazioni di tipo economico (A3), popolare (A4)e ultrapopolare (A5) che spesso, con i cambiamenti avvenuti nel corso degli anni, non rispettano più la realtà. Il documento del ministero fa espressamento un esempio: "Tipicamente - è scritto - abitazione classate come popolari (A4) lo sono rimaste nel tempo, anche se oggi, pur essendo ubicate in zone centrali, il loro valore è di fatto più elevato di edifici di "civile abitazione (A2) ubicati in zone semicentrali o, addirittura, periferiche".
 

(27 dicembre 2011)

L'anno della responsabilità per immobiliare

di Giuliano Olivati, Fiaip Bergamo 25/01/2012  -  L'anno appena cominciato sarà decisivo per il settore immobiliare italiano e per i player che si trovano intorno al tavolo del Monopoli vivente: venditori, acquirenti, istituti di ricerca e osservatori, agenti immobiliari. Vediamoli uno per volta. Venditori: la responsabilità del realismo Oggi i proprietari si dividono in due categorie: venditori e non venditori. Questi ultimi sono quelli che camminano con la testa girata all'indietro, guardano ancora ai prezzi del picco di mercato del 2007, e si riconoscono dalla frase "se non prendo i soldi che chiedo, mi tengo la casa". Infatti se la terranno, perché nessuno è disposto ad acquistare oggi un immobile ai prezzi di 5 anni fa, che hanno subìto un taglio medio del 30 per cento. I proprietari "venditori" invece non sono quelli che vogliono, ma quelli che devono vendere, per ragioni economiche o esistenziali, personali o legate alle esigenze abitative del nucleo familiare. La reale e concreta spinta alla vendita li costringe a prendere atto dei valori di mercato attuali e ad adeguarvisi. Ai proprietari sta dunque la responsabilità di decidere se vogliono mettere sul mercato oggi il loro immobile, prezzandolo secondo i valori di mercato di oggi, o se vogliono stare alla finestra a guardare. Ma in tal caso dovranno attendere se va bene 5 anni, se va male i "10 anni per uscire dalla crisi" preconizzati dal cancelliere Frau Merkel: e nel frattempo il loro immobile invecchierà e nel 90 per cento dei casi si troverà in una classe energetica a bassa prestazione, che nel corso degli anni diventerà sempre più obsoleta. E alla fine delle "vacche magre" nessuno può garantire che la ripresa riporterà i valori immobiliari ai livelli pre-crisi, anzi diversi economisti tendono ad escluderlo. Acquirenti: la responsabilità dell'opportunità Che oggi sia il momento dei buoni affari immobiliari l'hanno capito tutti, ma proprio tutti. Questa è la fase storica in cui l'offerta di case abbonda e i proprietari, se appartengono alla categoria dei venditori (e non a quella dei non-venditori), sono disposti a trattare il prezzo. L'acquirente che sa cogliere questa irripetibile occasione storica è quello che, trovato l'immobile giusto per le sue esigenze e il budget, fa un'offerta concreta al proprietario e si porta a casa la casa (perdonate il bisticcio). Anche qui, esistono gli acquirenti e i turisti di case, che girovagano per anni senza mai concludere nulla, vagheggiando ulteriori ribassi e la mitica "casa perfetta", quella solo pregi e niente difetti. Anche tra gli acquirenti, insomma, fa mercato non chi vorrebbe, ma chi vuole comprare casa perché deve, ossia è spinto da una motivazione personale e familiare concreta e forte. Questi sono gli acquirenti che sanno cogliere le opportunità e investono sulla qualità dell'abitare, che è qualità della vita: e la vita è quella che vivo ora con le esigenze di adesso, non quella futura che ancora ha da venire e al momento è solo una potenzialità. Compra casa chi sa cogliere il "qui e ora" e non si lascia sfuggire l'immobile giusto quando l'ha trovato: se è giusto per lui lo sarà anche per qualcun altro, se il prezzo è allettante anche altri compratori sono dietro l'angolo, e tergiversare in questi casi non è mai politica vincente. Centri studi: la responsabilità della verità Troppo spesso ci tocca leggere report immobiliari, anche di blasonati centri studi o osservatori, scritti con gli occhiali rosa: "sostanziale tenuta del mercato", "calano le compravendite ma i prezzi no", "lieve limatura dei valori ma la ripresa è dietro l'angolo", "arriveranno gli investitori stranieri a risollevare il comparto immobiliare". Sono dati platealmente smentiti dalla vox populi, quella della "sciura Maria" che va a far la spesa al supermercato, e dai veri esperti di case, ossia gli agenti immobiliari che tutto il giorno, tutti i giorni stanno sul marciapiede per cercare di venderle. Edulcorare o falsificare la realtà espone al ridicolo, provoca scollamento dall'opinione pubblica che ben conosce la situazione di mercato, e diventa controproducente: "se questi negano l'evidenza, allora il settore immobiliare è proprio messo male". Ai centri studi va ricordato che questa è l'ora della verità e non delle favolette ad usum delphini, che non ci portano da nessuna parte. Chi opera una contraffazione della realtà non fa un favore al settore immobiliare, che ha bisogno di realismo e prima ancora di trasparenza. Agenti immobiliari: la responsabilità della consulenza Oggi più che mai il consumatore è confuso e disorientato, e sta all'agente immobiliare, prima ancora di vendere e se vuole arrivare a vendere, offrire al cliente la bussola per interpretare la fase di mercato attuale. Fino al 2007, ad esempio, si poteva pensare di accondiscendere alle richieste un po' esuberanti dei proprietari venditori, fisiologicamente portati a gonfiare un po' il prezzo del loro immobile, pensando che il mercato in crescita avrebbe dato loro ragione: bastava aspettare 6 mesi o un anno e la rivalutazione dei prezzi avrebbe agganciato la loro sopravvalutazione della casa in vendita. Oggi la situazione è ribaltata, e andar dietro alle richieste sballate non solo fa perdere tempo a tutti (in primis all'agente immobiliare), ma fa perdere soldi al proprietario, che aspettando aspettando rischia di trovarsi di fronte ad amare sorprese. La responsabilità dell'agente immobiliare, se davvero vuole fare gli interessi del cliente (e anche i propri, dato che se non vende non mangia), è quella di dirgli la verità e aiutarlo a capire dove sta andando il mercato, riportando gradualmente il proprietario coi piedi per terra attraverso una ragionata revisione del prezzo, fino ad incontrare i valori di mercato correnti, gli unici che consentono di vendere non ieri, non domani ma oggi. Starà poi alla responsabilità del venditore capire se davvero vuole vendere, o se preferisce ritirare l'immobile dal mercato; ma questa è un'altra storia, e non ripetiamo quanto detto all'inizio di questo editoriale. Analogamente dobbiamo interpretare le esigenze dell'acquirente, aiutandolo a capire quando la casa che ha trovato è quella giusta per lui, incrociando i suoi bisogni abitativi con il budget e l'offerta di mercato. Mai come oggi emerge l'importanza dell'agente immobiliare professionale, un mediatore che deve operare sul repricing lato venditore, e sulla concretizzazione della proposta d'acquisto lato acquirente, per tornare a fluidificare il mercato e rimettere in moto il volano immobiliare. Così facendo perderemo sì dei clienti, che sono però quelli che non vendono né acquistano ma sempre vagheggiano, quelli che non vogliono ma vorrebbero, e certo non rappresentano il nostro core business; ma guadagneremo la stima e il giusto compenso da quei veri venditori e veri acquirenti che avremo aiutato a fare quella che è una delle più importanti scelte per famiglie e investitori: la compravendita immobiliare.