Cedolare secca

Cedolare secca, è l'ora dell'acconto
per chi ha fatto l'opzione nel 2012

Il 18 giugno prossimo, salvo rinvii, sono chiamati a pagare l'acconto per la cedolare secca tutti coloro che hanno scelto questo regime nel 2012. L'acconto quest'anno si paga in forma ridotta, ossia in misura pari al 92% di quanto dovuto in base d'anno, in seguito al ritocco deciso dal governo nel novembre 2012. Previsto il pagamento in due rate, a giugno e novembre. Anche l'importo delle rate è ridotto.

Chi è chiamato alla cassa - L'acconto per la cedolare secca per l'anno 2012 è dovuto da tutti coloro che hanno effettuato l'opzione nell'anno in corso entro la data del 31 maggio. Deve pagare l'acconto sia chi ha registrato il contratto per la prima volta quest'anno, con opzione per la cedolare, sia chi ha già un contratto in corso e solo quest'anno ha deciso di esercitare l'opzione per non pagare più l'Irpef sul canone.
L'opzione per gli anni successivi al primo - Per esercitare l'opzione per il 2012 in caso di contratti in corso è necessario barrare l'apposita casella nel modello 730 o in Unico. Inoltre prima della scadenza annuale del contratto, ossia prima della data per il pagamento dell'imposta di registro, occorre inviare all'inquilino la lettera raccomandata con la quale si comunica l'opzione e il blocco degli aumenti annuali del canone. La raccomandata deve essere obbligatoriamente spedita per posta e non ha alcun valore la raccomandata a mano anche se c'è la firma per ricevuta da parte dell'inquilino. In caso di più proprietari intenzionati ad esercitare l'opzione, la raccomandata deve essere inviata singolarmente da ognuno degli interessati.
Chi è chiamato alla cassa - L'acconto di giugno va versato per tutti i contratti in corso al 31 maggio. Oltre alla data, però, occorre tener conto anche dell'importo da versare. L'acconto per il 2012, come detto, è pari al 92% della cedolare dovuta in base d'anno, calcolando l'importo sugli effettivi mesi di locazione. Se la somma da versare per l'anno in corso è inferiore a 257,52 euro non si paga la rata di giugno, ma si deve versare l'acconto per intero a novembre.
Quale importo per l'acconto - Se si deve pagare l'acconto in due rate, la somma da versare a giugno è pari al 38% della cedolare dovuta in base d'anno. La rata di novembre, invece, è pari al 54% del totale dovuto per il 2012. Chi intende optare per la cedolare per gli affitti estivi, e per tutti coloro che effettuano l'opzione a partire dal 1° di giugno, deve essere versato l'intero importo dell'acconto a novembre. (16 maggio 2012)

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Contratto scaduto ma senza disdetta, l'inquilino deve lasciare?

Egeziano L. chiede:

1° Marzo 92 mio padre affittò un appartamento Cat. A3, ad equo canone, comprensivo di un posto macchina, in un garage comune. Mio padre è morto. Contratto è in essere operando, da sempre, annualmente, aggiornamento canone su base indici Istat di variazione dei prezzi. Purtroppo nell'agosto 2007 non inviai disdetta contratto, per finita locazione. Proposi comunque al conduttore di rifarlo a canone convenzionato, ma senza esito. Nel marzo 2010 inviai allo stesso Raccomandata A.R. contestando: appartamento definitivamente accatastato in Cat. A2 e non in A3, posta a base conteggi equo canone; Posto macchina da lui trasformato nel frattempo un garage/magazzino (aggiunto banco di lavoro, armadio a 4 ante, damigiane ecc.). Propostomi aumento mensile 20 Euro. Non essendoci più corrispondenza tra realtà contrattuale e fattuale, contratto non è da intendersi superato? Non posso quindi pretenderne uno nuovo o debbo per forza aspettare agosto 2014 per disdettarlo formalmente? Grazie e saluti.

L'esperto risponde:

Se lei vuole che l'inquilino lasci l'immobile deve dare disdetta del contratto per fine locazione. Il fatto che continui ad incassare il canone fa sì che da parte sua vi sia il riconoscimento di fatto del diritto dell'inquilino a rimanere nell'immobile anche a fronte delle modifiche apportate che peraltro non hanno alcuna incidenza sulla validità stessa del contratto. Se l'immobile non è più accatastato per uso abitativo infatti, l'abuso è compiuto da lei che lo da in locazione come abitazione, e non da chi vi abita avendo firmato un contratto per uso abitativo. Se vuol liberare l'immobile dovrà, quindi, attendere il 2014 e dare lo sfratto per fine locazione. 

Conduttore che non lascia a fine locazione, dovuta la buonuscita?

romano b. chiede:

Se allo scadere di un contratto, locazione commerciale, dopo dodici anni, il conduttore non lascia libero il locale, dopo eventuale sfratto, è sempre obbligatorio versare la buonuscita e il deposito cauzionale?

L'esperto risponde:

Il conduttore di un locale commerciale ha diritto a non lasciare l'immobile finchè non ottiene il pagamento della buonuscita. Come prevede l'articolo 34 della legge 392/78 "In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore.. , il conduttore ha diritto.. ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto....L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma." Ovviamente deve restituire anche il deposito cauzionale che serve solo a copertura di eventuali danni all'immobile.

Fine contratto, che fare se l'inquilino non lascia l'appartamento?

giuseppe c. chiede:

Nel mese di ottobre è terminato il contratto di locazione di un appartamento in uso come ufficio. L'inquilino ha chiesto un altro mese per effettuare il ripristino dell'immobile come da contratto omettendo i lavori di recupero delle persiane che si trovano in cattivo stato. Le persiane in dodici anni non hanno mai avuto alcuna opera di manuntenzione ordinaria come previsto nel contratto. Io personalmente ho provveduto a segnalare all'Agenzia delle entrate la denuncia di risoluzione del contratto pagandone la trascrizione. A tutt'oggi nonostante ripetute telefonate l'inquilino non mi ha restituito le chiavi dell'immobile che ho intenzione di riaffittare. Cosa posso fare?

L'esperto risponde:

In tutti i casi di contratto scaduto e inquilino che continua ad utilizzare l'appartamento lo fa senza averne titolo. Può quindi richiede al giudice lo sfratto per finita locazione.

Contratto prorogato, si deve lasciare l'appartamento se sono necessari lavori?

Betty D. chiede:

Al mio contratto di locazione 4+4 sono scaduti gli otto anni e si è appena rinnovato alle medesime condizioni, non avendo ricevuto dalla proprietaria nessuna raccomandata per rinnovo a nove condizione o per il suo diniego. La proprietaria però voleva farmi stipulare un nuovo contratto con importo maggiore (che avtrei potuto anche accettare) ma c'erano delle clausule per me non convenienti e non convincenti e non voleva darmi del tempo per informarmi e così non ho accettato. Solo che ora lei mi ha detto (anche se il contratto si è rinnovato) che devo lasciare l'appartamento libero perchè deve rifare il bagno. Controllando il contratto in effetti c'è questa clausola "In caso di rifabbrica, anche parziale o rettifico dello stabile, si riterrà risolta la locazione , se così crederà il locatore, senza indennizzo a norma dell'art.1603 c.c. e col semplice preavviso di sei mesi dalla di comunicazione". Se mi manda la raccomandata sei mesi prima, può mandarmi via perchè deve rifare il bagno o è una clausula contraria alla legge? Grazie mille per la risposta.

L'esperto risponde:

L'articolo 3 delle legge 431/1998 sulle locazioni abitative stabilisce che il contratto può essere disdetto quando il locatore intende realizzare interventi di ristrutturazione sull'immobile e la presenza dell'inquilino rende impossibili questi lavori. La proprietaria ha quindi legittimamente il diritto di dare disdetta del contratto senza dovere per questo nessuna penalità, dato che la legge sulle locazioni prevede espressamente questa possibilità.

Raccomandata mai ricevuta, ha valore per la disdetta del contratto?

Giuliano O. chiede:

La proprietaria mi mi ha detto a dicembre 2011 che le è ritornata indietro per compiuta giacenza una raccomandata per il rinnovo del mio contratto di locazione 4+4, a nuove condizioni o per il suo diniego, da lei speditami a febbraio 2011 (otto mesi prima della scadenza degli 8 anni), non avendo io trovato in cassetta la ricevuta per il suo ritiro e la propritaria per dieci mesi, la vedo ogni due mesi per pagarle le spese condominiali, non mi ha mai parlato di questa raccomandata ha comunque valore legale? Grazie mille per la risposta.

L'esperto risponde:

Se il proprietario può dimostrare di averle inviato la raccomandata nei termini, ossia secondo la scadenza per l'invio prevista nel contratto, la disdetta è valida anche se la raccomandata le è tornata indietro per compiuta giacenza, a meno che lei non possa dimostrare di non averla ricevuta per un errore delle poste. Lo stabilisce l'articolo 1335 del Codice Civile in base al quale "La proposta, l'accettazione, la loro revoca e ogni altra  dichiarazione  diretta a una determinata persona si reputano conosciute nel momento in cui giungono all'indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia." Dovrete, quindi, chiarire la vicenda. (21 febbraio 2012)

Caldaia rotta, spetta un indennizzo all'inquilino?

sara v. chiede:

Nel caso di un contratto di affitto di 4+4 anni,si verifichi la rottura della caldaia, le spese spettano al locatario o al conduttore? Essendo il conduttore rimasto a seguito di tale rottura senza riscaldamento ed acqua calda per più di 7 giorni, è possibile appellarsi a qualche ente per eventuali rimborsi? Si tenga presente che vi sono nell'abitazione bimbi piccoli. Grazie per i consigli

L'esperto risponde:

Le spese per la sostituzione degli impianti che si rompono perchè sono vecchi o per caso fortuito spetta al proprietario dell'appartamento, come prevede l'articolo 1590 del Codice civile. Se la rottura è dovuta alla mancata manutenzione annuale che è obbligatoria per l'inquilino, spetta invece all'inquilino acquistare il nuovo impianto. Quanto all'eventuale indennizzo, l'articolo 1584 del codice precisa che "Se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento. Indipendentemente dalla sua durata, se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto." Potrebbe, quindi, teoricamente chiedere uno sconto sul canone per la settimana nella quale ha subito disagi. Può provare per questo a rivolgersi ad una delle associazioni degli inquilini. (16 febbraio 2012)

Affitto prima casa, mantiene le agevolazioni chi abita nello stesso comune?

salvatore chiede:

Ho acquistato un appartamento come prima casa a Palermo nel 2008 trasferendo la mia residenza nell'appartamento acquistato entro 18 mesi dall'acquisto. Posso trasferire la mia residenza in un altro appartamento (ereditato da mia moglie) sempre nello stesso comune e, nel contempo, affittare l'immobile di mia proprietà senza perdere il diritto alle agevolazioni fiscali legate all'acquisto della prima casa?

L'esperto risponde:

Per le agevolazioni di acquisto prima casa non c'è obbligo di abitare l'appartamento, ma è sufficiente risiedere nello stesso comune. Cambiano casa si perde solo l'eventuale detrazione del mutuo che è legata, invece, all'uso diretto dell'immobile come abitazione principale. (17 febbraio 2012)