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Più semplice frazionare le unità immobiliari

Ville familiari ormai troppo grandi per i nuclei moderni, crisi economica e necessità di sfruttare al massimo gli immobili: sono tante le ragioni che spingono i proprietari di casa a dividere il proprio immobile e a ricavarne più unità.
Il frazionamento di immobili è in crescita e lo dimostra anche la recente legge del Veneto che ha deciso di favorirlo (si veda l'articolo a fianco).
Ma diverse sono le procedure da seguire per questo tipo di intervento edilizio, anche a seconda della disciplina regionale. Se si abita in Lombardia o in Veneto l'intervento sarà considerato di manutenzione straordinaria: basterà presentare una Scia (segnalazione certificata di inizio attività) e, senza alcun onere o tassa, si potrà procedere ai lavori di frazionamento.
Se invece si abita in un'altra regione questo intervento sarà classificato come una ristrutturazione e, di conseguenza, sarà assoggettato a permesso di costruire (o alla cosiddetta Super-Dia e persino alla Scia in Toscana) e al pagamento di un contributo simile a quello del totale rifacimento di un intero edificio.
Perché questa differenza? Per comprendere la discrepanza bisogna considerare la definizione di manutenzione straordinaria introdotta dalla legge 457/78 e confermata dal Testo unico per l'edilizia del 2001. Quest'ultimo impone che la manutenzione straordinaria non alteri le superfici delle singole unità immobiliari, senza perciò possibilità di aumentarne o diminuirne il numero.
Secondo la legge nazionale, frazionare non è quindi un intervento classificabile come manutenzione straordinaria (fatte salve le diverse discipline regionali).
Resta da stabilire se la modifica delle unità immobiliari è sottoposta ad autorizzazione gratuita, qualora sia considerata come risanamento conservativo, o al pagamento di oneri, se considerata ristrutturazione. A questo proposito entra in gioco il concetto di «carico urbanistico», ovvero bisogna valutare se il frazionamento comporta un aumento delle spese per servizi da parte dei Comuni. Secondo quasi tutte le leggi regionali ed una giurisprudenza abbastanza consolidata il carico urbanistico aumenta, quindi frazionare un appartamento comporta il pagamento di oneri ed una procedura più complessa di una mera opera interna, anche quando per dividere l'immobile è sufficiente chiudere una porta o un piccolo tratto di muro. La ratio di tale posizione è che l'aumento dei nuclei familiari comporta maggiori servizi, ma ad essa si potrebbe obiettare che il numero di persone insediabili in un grande appartamento può essere superiore a quello degli abitanti nella somma dei monolocali corrispondenti alla stessa superficie e che il calcolo dello standard è sempre stato fatto a superficie invece che a numero delle unità.
Per riparare a tali contraddizioni, la regione Emilia Romagna ha previsto, con l'articolo 28 della legge regionale 31/02, la possibile gratuità del frazionamento in caso di opere ridotte o di minimo aumento del carico, ma la sua applicazione è controversa (si veda Tar Emilia Romagna n. 352/2008).
Anche la Lombardia, con la legge regionale 12/2005, prevede fusioni e frazionamenti compresi nella manutenzione straordinaria. Ma alcuni Comuni non demordono e richiedono comunque il pagamento di oneri per compensare il maggior carico.
In conclusione, salvo Lombardia e Veneto, il frazionamento è trattato come un intervento edilizio rilevante a prescindere dal fatto che esso riguardi un intero fabbricato o un singolo appartamento. Anche in Lombardia e Veneto, però, il frazionamento non deve comportare una sostanziale modifica dell'intero edificio ed in particolare delle parti comuni, in tal caso si rientra nella ristrutturazione, a prescindere dalla modifica del numero delle unità immobiliari.
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Le procedure
Le regole e i passaggi per le diverse tipologie di intervento
FRAZIONAMENTO SENZA TOCCARE LE PARTI COMUNI 
FUSIONE DI UNITÀ IMMOBILIARI DIVERSE 
QUALIFICA DELL'INTERVENTO 
Manutenzione straordinaria in Lombardia e Veneto. Ristrutturazione nelle altre Regioni
Manutenzione straordinaria
TITOLO ABILITATIVO 
Scia in Lombardia e Veneto.
Scia o Dia alternative al permesso di costruire
nelle altre Regioni
Comunicazione inizio attività libera (Cial)
PARERI NECESSARI 
Nullaosta soprintendenza in caso di vincolo monumentale
Nullaosta soprintendenza in caso di vincolo monumentale
CONTRIBUTO DI COSTRUZIONE 
Non dovuto in Lombardia e Veneto.
50% degli oneri della nuova costruzione e contributo sul costo di costruzione nelle altre Regioni
Non dovuto
VINCOLI URBANISTICI 
Verificare le previsioni dei Prg
Solo nel caso di mutamento della destinazione d'uso

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Sospensione mutuo prima casa per i disoccupati

Sospensione mutuo acquisto prima casa per chi perde il lavoro senza dare ulteriori garanzie. Le novità con la riforma del lavoro 2012

Sospensione mutuo per l’acquisto della prima casa a chi perde il lavoro non per sua colpa

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Sospensione mutuo per l’acquisto prima casa per chi perde, involontariamente, il lavoro. Novità sulla disciplina della sospensione delle rate del mutuo per l’acquisto della prima casa sono state recentemente introdotte dalla riforma del lavoro 2012 del ministro Fornero.

Sospensione mutuo acquisto prima casa

L’articolo 3, comma 48 della legge n. 92/2012, ha infatti modificato i presupposti per l’ammissione al beneficio introdotto dalla Finanziaria 2008, da cui è nato il cd Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto prima casa. Si tratta in sostanza di un accesso agevolato ai mutui per l’acquisto della prima casa, garantito dal Fondo stesso che ha come obiettivo quello di offrire le garanzie necessarie per consentire di accendere un mutuo per l’acquisto prima casa.

Le novità con la riforma del lavoro

 La riforma del lavoro varata dal ministro Fornero tra le tante novità introdotte, apporta delle modifiche proprio alla disciplina del Fondo di solidarietà in questione e alla sospensione del mutuo in particolare per chi, involontariamente, si ritrova senza lavoro.

 Sospensione mutuo: disciplina ante riforma Fornero

 Dapprima il Fondo di Solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa garantiva agli aventi diritto la possibilità di sospendere il pagamento delle rate del mutuo, con la particolarità che gli oneri finanziari corrispondenti alla quota interessi delle rate per le quali ha effetto la sospensione del pagamento da parte del mutuatario venivano addebitati al Fondo. La sospensione del mutuo per l’acquisto prima casa avveniva a specifiche condizioni come:

1. perdita del lavoro dipendente a tempo indeterminato o fine del contratto di lavoro parasubordinato (o assimilato) senza aver trovato una nuova occupazione nei tre mesi successivi,
2. decesso o sopravvenienza di condizioni di non autosufficienza di un componente della famiglia che percepisce almeno il 30% del reddito complessivo dell’intero nucleo convivente,
3. spese mediche (o per assistenza domiciliare) documentate non inferiori a 5mila euro,
4. spese di manutenzione o ristrutturazione (assolutamente necessarie) sempre per importi non inferiori a 5mila euro,
5. aumento della rata del mutuo a tasso variabile di almeno il 25%, in caso di pagamenti semestrali, e del 20%, nell’ipotesi di rate mensili.

Sospensione mutuo: disciplina post riforma Fornero

La sospensione del pagamento della rata di mutuo è subordinata esclusivamente al verificarsi di almeno uno degli eventi individuati dalla riforma, intervenuti successivamente alla stipula del contratto di mutuo e accaduti nei tre anni antecedenti alla richiesta di ammissione al beneficio della sospensione. La legge di riforma del mercato del lavoro 2012 conferma tra i requisiti per poter ottenere la sospensione delle rate del mutuo accesso per l’acquisto della prima casa, la perdita del posto di lavoro dipendente o parasubordinato e l’insorgenza di handicap. Non saranno più sufficienti a chiedere la sospensione, invece, il sostenimento di spese mediche o di assistenza domiciliare oltre 5mila euro, i costi di ristrutturazione particolarmente onerosi o l’aumento della rata del mutuo variabile di almeno il 20%. Sono escluse come cause che giustificano la richiesta di sospensione delle rate del mutuo, le risoluzioni consensuali, le dimissioni  non per giusta causa, il raggiungimento dell’età per andare in pensione, il licenziamento per giusta causa o per giustificato motivo soggettivo.

Sospensione mutuo senza fornire garanzie

La sospensione ora può essere concessa senza che siano fornite all’Istituto di credito, ulteriori garanzie aggiuntive, e non si prevede il pagamento di commissioni aggiuntive o spese istruttorie.

Sospensione mutuo per altre cause

Ma non solo la perdita del lavoro involontaria provoca la  sospensione del mutuo per l’acquisto della prima casa acceso per il tramite del Fondo di solidarietà. Si conferma che il decesso, il riconoscimento di handicap grave o invalidità civile non inferiore all’80% provocano la sospensione.

Sospensione mutuo: in attesa dei nuovi modelli per la richiesta

Sul sito del Ministero dell’economia e delle finanze si trova tutta la modulistica necessaria per chiedere la sospensione delle rate del mutuo, ma lo stesso Dipartimento del tesoro ha  reso noto che quella modulistica non può più essere utilizzata. Spetta a Consap, gestore del Fondo di solidarietà, provvedere all’emanazione del nuovo regolamento attuativo,  al quale seguirà la modulistica aggiornata. Restano salve, tuttavia, le istanze inoltrate a Consap entro lo scorso 17 luglio 2012. Si attende quindi il modulo aggiornato per richiedere la sospensione.

Link: http://www.investireoggi.it/fisco/sospensione-mutuo-per-chi-perde-il-lavoro-senza-dare-garanzie/#ixzz26zzJaxJC

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Residenziale sempre più in crisi

Residenziale sempre più in crisi. Previsioni ? 

Si prevede cali dei prezzi tra il 7 e il 9% per fine 2012

• 18 settembre 2012
• Cronologia articolo

di Paola Dezza

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La strada per la ripresa del mercato immobiliare è ancora tutta a curve. 

E' facile intuire dove andrà il real estate e quanto durerà ancora la correzione dei valori in atto. 

"Riteniamo che entro l'anno i prezzi nelle grandi città potranno registrare un'oscillazione compresa tra -9% e -7% (previsione su base nominale e quindi al lordo dell'inflazione) e che le compravendite residenziali potrebbero scendere a quota 500mila" .

Molti i fattori che influenzeranno il mercato residenziale, ingessato da una domanda abitativa in netta diminuzione. Tra le variabili in grado di determinare le scelte dei potenziali acquirenti ci sono sicuramente la situazione economica del Paese, ma ancora più le decisioni delle banche in materia di erogazione del credito e il grado di fiducia sulla ripresa. Non dimentichiamo che proprio le banche, da un lato con una stretta creditizia molto netta e dall'altro con la scelta di non svalutare i patrimoni immobiliari in loro possesso sotto forma di crediti in sofferenza, hanno di fatto ingessato il mercato immobiliare nel suo complesso.

E' anche vero che una ulteriore discesa dei valori potrebbe aprire occasioni di acquisto insperate.

Ma dove la correzione è stata più significativa? Nel corso dei primi sei mesi dell'anno sono state le grandi città e il loro hinterland a evidenziare la diminuzione più sensibile dei valori, rispettivamente con -5,4% e -5,3%. A seguire i capoluoghi di provincia con un calo del 4,4%.

Milano è stata la città dove la diminuzione dei prezzi è stata meno accentuata (-2,8%) mentre le abitazioni della Capitale hanno lasciato sul terreno il 5,3% del proprio valore.

L'analisi per aree geografiche ha evidenziato una contrazione maggiore nelle città del sud (-4,9%), seguite da quelle del centro Italia (-4,7%) e da quelle del nord (-3,8%).

E chi vuole vendere deve armarsi di pazienza. A luglio 2012 i tempi di vendita nelle grandi città si sono attestati a 191 giorni, nell'hinterland delle grandi città a 217 e nei capoluoghi di provincia a 219.

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Il crollo del mattone: -50% dal 2007

Il crollo del mattone: -50% dal 2007

di Luca Pautasso

05 settembre 2012POLITICA

 

Mattone a rischio crollo: le case degli italiani potrebbero valere la metà di quanto valessero nel 2007. È quanto sostengono le cassandre della crisi immobiliare italiana: di questo passo il valore commerciale degli immobili rischia di perdere il 50% rispetto ai picchi eccezionali dei prezzi di cinque anni fa. Ma davvero rischiamo una bolla come quella spagnola? E soprattutto: cosa è successo all’investimento preferito dalle famiglie italiane per trasformarlo quasi in una sorta di flop?

Per Giuliano Olivati, presidente bergamasco della Federazione italiana agenti immobiliari professionali, previsioni così pessimistiche sono forse un po’ azzardate, ma un calo c’è. E si vede.

«Anche il centro studi di Confindustria conferma quello che l’Osservatorio immobiliare Fiaip Bergamo sta predicando da almeno tre anni: la ricreazione è finita, l’economia italiana, europea e mondiale è drammaticamente cambiata, la possibilità di spesa e indebitamento delle famiglie si è ridotta, e perciò non possono non scendere i prezzi delle case» dice Olivati.

In Italia le famiglie hanno sempre avuto una particolare predilezione ad investire acquistando il cosiddetto “tetto sulla testa”. Una tendenza, osserva Olivati, molto più marcata che in altri paesi europei: «Da noi il tasso di famiglie proprietarie sta tra l’80% e l’85%, mentre in Germania e Olanda si attesta più o meno al 50%» prosegue.  Ma le “care vecchie abitudini” non bastano a tenere in vita il mercato immobiliare così come siamo stati abituati a pensarlo negli ultimi anni: «È chiaro che in Italia la famiglia-tipo dedicherà alla casa un budget superiore, ma c’è un limite fisiologico, dato che non è possibile destinare all’acquisto della casa più di un terzo del reddito e i salari non sono in crescita. Le banche per soprammercato o non fanno mutui o finanziano solo il 50-60% del valore della casa, e il credit crunch è uno dei fattori-chiave della crisi immobiliare».

Ecco allora il perché del crollo. Ma crollo di quanto? «Che i valori siano scesi dal 2008 a oggi mediamente del 30% è un dato appurato da qualsiasi agente immobiliare italiano; che la forbice di trattativa nel 2012 viaggi tra -15 e -20% anche» sostiene Olivati. Che lancia poi un avvertimento: «Se la profezia degli economisti pessimisti si avverasse, sarebbe l’euro che si rimangia il suo raddoppio dei prezzi sulla lira». 

«Quella attuale – spiega ancora il presidente Fiaip Bergamo - è una nuova fase economica strutturalmente imparagonabile a quella precedente.  Non è nemmeno una bolla immobiliare. Non siamo Dubai» dice. Allora con cosa dobbiamo fare i conti? «Con un mutamento strutturale epocale dell’economia, macro e micro».

E cosa significa? «Che siamo diventati tutti più poveri, tanto le famiglie quanto sistema-paese. Anche i prezzi delle case, che non sono oggetti sulla Luna ma cose in vendita che esistono qui e ora, si regolano di conseguenza». Occorre farsene una ragione, dunque, e agire di conseguenza. Perché non è tutto perduto, anzi: «È ancora possibile fare ottime trattative che soddisfino il venditore e l’acquirente».

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Bankitalia, il mercato immobiliare ristagna

Lazio: Bankitalia, il mercato immobiliare ristagna

(ASCA) - Roma, 12 giu - Nel settore delle costruzioni del Lazio l'attivita' economica ha continuato a ridursi nel 2011, con tendenze negative sia nel comparto residenziale, sia in quello delle opere pubbliche. La redditivita' delle imprese edili si e' fortemente ridotta. Nel mercato immobiliare sono rimaste stagnanti sia le compravendite sia i prezzi delle abitazioni. Lo afferma la Banca d'Italia nel rapporto sull'economia regionale dal quale emerge che le indagini presso le agenzie immobiliari del primo trimestre del 2012 segnalano un allungamento dei tempi di vendita. Per le opere pubbliche tende a ridursi ulteriormente la disponibilita' di finanziamenti da parte delle Amministrazioni Locali.

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