martedì 28 febbraio 2012

Fondi immobiliari: la nuova disciplina fiscale

Il Vademecum dell'Agenzia sulla nuova disciplina fiscale dei fondi comuni d’investimento immobiliare, modificata dalle disposizioni introdotte dal DL 78/2010; Circolare del 15/02/2012 n. 2
Immagine FiscoeTasseL'Agenzia delle Entrate con Circolare del 15 febbraio 2012 n. 2 detta le regole della nuova disciplina fiscale dei fondi comuni d’investimento immobiliare. 
Si ricorda che l’articolo 32 del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78 ha introdotto alcune disposizioni che mutano l’attuale assetto normativo dei fondi comuni d’investimento immobiliare.

In base alle più recenti disposizioni, gli investitori istituzionalibeneficiano del regime fiscale agevolato con una tassazione del 20%.

Per quanto riguarda i redditi conseguiti dai partecipanti ai fondi immobiliari, le modifiche apportate dal decreto legge n. 70 del 2011 prevedono l’imputazione per trasparenza dei redditi conseguiti dal fondo e rilevati nei rendiconti di gestione in capo ai partecipanti che possiedono quote di partecipazione al fondo superiori al 5% del valore dello stesso.

Per i partecipanti non istituzionali che possiedono quote di partecipazione al fondo superiori al 5 per cento
 il nuovo comma 4-bis dell’articolo 32 del decreto legge n. 78 del 2010 prevede inoltre l’applicazione di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi nella misura del 5% sul valore medio delle quote detenute alla data del 31 dicembre 2010.

I fondi immobiliari in cui almeno un partecipante non istituzionale possedeva una quota superiore al 5% alla data del 31 dicembre 2010 potevano essere messi in liquidazione entro il 31 dicembre 2011 (infatti i commi 5 e 5-bis dell’articolo 32, come sostituiti dall’articolo 8, comma 9, lettere d) ed e), del decreto legge n. 70 del 2011, prevedono invece la possibilità per la SGR di deliberare la liquidazione dei fondi immobiliari che alla data del 31 dicembre 2010 presentavano un assetto partecipativo diverso da quello ora previsto per i fondi istituzionali e nei quali almeno un partecipante non istituzionale deteneva una quota di partecipazione superiore al 5 per cento).

In tal caso, è dovuta un’imposta sostitutiva pari al 7% del valore netto del fondo risultante dal prospetto redatto al 31 dicembre 2010, l’imposta è versata dalla società di gestione del risparmio nella misura del 40 per cento entro il 31 marzo 2012 e la restante parte in due rate di pari importo da versarsi entro il 31 marzo 2013 e il 31 marzo 2014:
  • Importo della rata 40% dell’imposta dovuta - Scadenza 31 marzo 2012
  • Importo della rata 30% dell’imposta dovuta - Scadenza 31 marzo 2013
  • Importo della rata 30% dell’imposta dovuta - Scadenza 31 marzo 2014
E' dovuta inoltre un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP nella misura del 7% sui risultati conseguiti dal 1° gennaio 2011 e fino alla conclusione della liquidazione, quest'ultima va versata dalla società di gestione del risparmio entro il 16 febbraio dell’anno successivo rispetto a ciascun anno di durata della liquidazione, ma in considerazione delle condizioni di obiettiva incertezza caratterizzanti la specifica disciplina l’imposta sostitutiva sui redditi conseguiti dal 1° gennaio al 31 dicembre 2011 può essere versata entro il 31 marzo 2012 maggiorata dei relativi interessi e senza applicazione delle sanzioni.

Analogamente a quanto previsto per l’imposta del 5 per cento sul valore delle quote, nell’ipotesi in cui il fondo sia di nuova istituzione e alla data del 31 dicembre 2010 non era ancora operativo l’imposta sostitutiva del 7 per cento sul patrimonio netto non è dovuta.

Casa per il figlio, con una minima quota il padre può detrarre il 36%?

Maurizio D. I. chiede:
Desidero acquistare da un costruttore un appartamento in fase di ristrutturazione ed intestarlo a mio figlio universitario. Io già possiedo un appartamento nella stessa città acquistata anni fa come prima casa. Per avere un certo controllo sulla casa, il notaio mi ha prospettato la possibilità di essere proprietario di questo nuovo appartamento ad una percentuale minima. Ora mi chiedo, se opto per questa soluzione, posso io detrarre il 100% del valore delle agevolazioni fiscali in merito alle ristrutturazioni edilizie , in quando mio figlio non ha reddito, anche se sono proprietario di solo una piccola percentuale?

L'esperto risponde:

Le detrazioni per ristrutturazione spettano in base alle spese effettuate, a prescindere dalla quota di possesso dell'immobile. Qualunque sia la quota che lei deciderà di intestarsi potrà quindi godere delle detrazioni. Peraltro l'agevolazione è riconosciuta anche al familiare convivente del proprietario. Quindi anche se lei non si intesta la casa ma avvia i lavori finchè suo figlio è residente con lei, può godere dell'agevolazione.

sabato 25 febbraio 2012

Amministratore, se un condomino lo richiede diventa obbligatorio?

lf chiede:
In presenza di un caseggiato con 6 unità abitative di cui 2 con ingresso indipendente (singolo) e 4 con ingresso comune, è obbligatorio avere un amministratore? E' inoltre sufficente che un singolo condomino faccia richiesta di avere un amministratore per renderlo obbligatorio o deve essere deciso dalla maggioranza?

L'esperto risponde:

La legge, ossia l'articolo 1129 del Codice civile, stabilisce che " Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore".Non si deve, quindi, far riferimento al numero degli appartamenti ma solo a quello dei proprietari. Il fatto che esistano degli appartamenti con ingresso indipendente non ha alcuna influenza dato che in ogni caso anche chi non usa il portone è proprietario dei beni comuni. Inoltre, come stabilisce ancora lo stesso articolo, "Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini." Quindi poiché uno dei condomini ha richiesto l'amministratore, la nomina diventa obbligatoria.

venerdì 24 febbraio 2012

Fine contratto, che fare se l'inquilino non lascia l'appartamento?

giuseppe c. chiede:
Nel mese di ottobre è terminato il contratto di locazione di un appartamento in uso come ufficio. L'inquilino ha chiesto un altro mese per effettuare il ripristino dell'immobile come da contratto omettendo i lavori di recupero delle persiane che si trovano in cattivo stato. Le persiane in dodici anni non hanno mai avuto alcuna opera di manuntenzione ordinaria come previsto nel contratto. Io personalmente ho provveduto a segnalare all'Agenzia delle entrate la denuncia di risoluzione del contratto pagandone la trascrizione. A tutt'oggi nonostante ripetute telefonate l'inquilino non mi ha restituito le chiavi dell'immobile che ho intenzione di riaffittare. Cosa posso fare?

L'esperto risponde:

In tutti i casi di contratto scaduto e inquilino che continua ad utilizzare l'appartamento lo fa senza averne titolo. Può quindi richiede al giudice lo sfratto per finita locazione.

Imposta sugli immobili all'estero, come si evita la doppia imposizione?

donatella d. chiede:
Possiedo una seconda casa in Francia. Dovendo versare la nuova imposta prevista dalla manovra Monti dello 0,76% sul valore a rogito, devo detrarre in sede di dichiarazione dei redditi l'imposta versata per lo stesso anno al fisco francese. L'imposta da detrarre è la Tax d'Habitation oppure la Tax Foncière? Il documento fiscale, l'unico in mio possesso con gli importi a cui fare riferimento, è un Avis d'Imposition che riporta le rate già pagate e quelle rimanenti da pagare, tutte entro l'anno di riferimento. E' corretto conservare questo per eventuale esibizione se richiesto? Grazie. (Giuseppe D.)
 La nuova tassa sugli i mmobili all'estero non è una doppia imposizione? Si può fare ricorso?

L'esperto risponde:

L'imposta patrimoniale sugli immobili posseduti all'estero, al fine di evitare la doppia imposizione, prevede il diritto di detrarre dall'importo dovuto le tasse patrimoniali eventualmente pagate all'estero. Nel caso della Francia la Taxe Foncière è una tassa sulla proprietà immobiliare. Si dovrà, quindi, detrarre dall'imposta dovuta la somma pagata in Francia a questo titolo, come risulta dalla documentazione in suo possesso che dovrà esibire in caso di controlli. (24 febbraio 2012)

giovedì 23 febbraio 2012

Condomini morosi, in quali casi gli altri sono tenuti a pagare?

nicola p. chiede:
Varie sentenze in materia, attualmente i condomini di un palazzo sono tenuti al pagamento in solido verso terzi per la quota di un condomino moroso? Grazie.

L'esperto risponde:

Non c'è alcun obbligo di legge che imponga ai condomini in regola di farsi carico delle quote dei morosi, come chiarito dalla Cassazione fin dal 2001 con la sentenza 13631 nella quale ha precisato che è nulla la delibera che impone ai condomini in regola di farsi carico delle somme non versate dai morosi, a meno che la delibera stessa non sia stata approvata all'unanimità. E' possibile solo, "in caso di effettiva urgenza, come, ad esempio, per evitare azioni esecutive da parte di creditori del condominio, una deliberazione assembleare che costituisca un apposito fondo cassa, allo scopo di sopperire all'inadempimento del condominio moroso, con conseguente obbligo del condominio di restituire ai condomini in regola con i pagamenti le somme così percepite, dopo aver recuperato dagli insolventi quanto dagli stessi dovuto". Quindi si deve istituire un fondo cassa per pagare i fornitori per evitare eventuali operazioni di recupero crediti da parte dei fornitori stessi. Contemporaneamente, però, l'amministratore ha l'obbligo di legge di avviare il recupero delle morosità tramite decreto ingiuntivo. Se non lo fa va sostituito.

mercoledì 22 febbraio 2012

Contratto prorogato, si deve lasciare l'appartamento se sono necessari lavori?

Betty D. chiede:
Al mio contratto di locazione 4+4 sono scaduti gli otto anni e si è appena rinnovato alle medesime condizioni, non avendo ricevuto dalla proprietaria nessuna raccomandata per rinnovo a nove condizione o per il suo diniego. La proprietaria però voleva farmi stipulare un nuovo contratto con importo maggiore (che avtrei potuto anche accettare) ma c'erano delle clausule per me non convenienti e non convincenti e non voleva darmi del tempo per informarmi e così non ho accettato. Solo che ora lei mi ha detto (anche se il contratto si è rinnovato) che devo lasciare l'appartamento libero perchè deve rifare il bagno. Controllando il contratto in effetti c'è questa clausola "In caso di rifabbrica, anche parziale o rettifico dello stabile, si riterrà risolta la locazione , se così crederà il locatore, senza indennizzo a norma dell'art.1603 c.c. e col semplice preavviso di sei mesi dalla di comunicazione". Se mi manda la raccomandata sei mesi prima, può mandarmi via perchè deve rifare il bagno o è una clausula contraria alla legge? Grazie mille per la risposta.

L'esperto risponde:

L'articolo 3 delle legge 431/1998 sulle locazioni abitative stabilisce che il contratto può essere disdetto quando il locatore intende realizzare interventi di ristrutturazione sull'immobile e la presenza dell'inquilino rende impossibili questi lavori. La proprietaria ha quindi legittimamente il diritto di dare disdetta del contratto senza dovere per questo nessuna penalità, dato che la legge sulle locazioni prevede espressamente questa possibilità.

martedì 21 febbraio 2012

Raccomandata mai ricevuta, ha valore per la disdetta del contratto?

Giuliano O. chiede:
La proprietaria mi mi ha detto a dicembre 2011 che le è ritornata indietro per compiuta giacenza una raccomandata per il rinnovo del mio contratto di locazione 4+4, a nuove condizioni o per il suo diniego, da lei speditami a febbraio 2011 (otto mesi prima della scadenza degli 8 anni), non avendo io trovato in cassetta la ricevuta per il suo ritiro e la propritaria per dieci mesi, la vedo ogni due mesi per pagarle le spese condominiali, non mi ha mai parlato di questa raccomandata ha comunque valore legale? Grazie mille per la risposta.

L'esperto risponde:

Se il proprietario può dimostrare di averle inviato la raccomandata nei termini, ossia secondo la scadenza per l'invio prevista nel contratto, la disdetta è valida anche se la raccomandata le è tornata indietro per compiuta giacenza, a meno che lei non possa dimostrare di non averla ricevuta per un errore delle poste. Lo stabilisce l'articolo 1335 del Codice Civile in base al quale "La proposta, l'accettazione, la loro revoca e ogni altra  dichiarazione  diretta a una determinata persona si reputano conosciute nel momento in cui giungono all'indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia." Dovrete, quindi, chiarire la vicenda. (21 febbraio 2012)

lunedì 20 febbraio 2012

Casa al mare, la madre può intestarla alla figlia per non pagare l'Imu?


Guglielmo R. chiede:

Mia madre vedova vive in un appartamento di proprietà ed ha un secondo appartamento di proprietà al mare. Dovrebbe quindi pagare l'Imu per entrambe le proprietà. Mia sorella invece vive in un appartamento in fitto. La domanda è: mia madre potrebbe intestare la seconda casa di proprietà a mia sorella per pagare meno Imu?

L'esperto risponde:

L'Imu è dovuta per tutti gli immobili che si possiedono. Nulla vieta a sua madre di effettuare una donazione con atto notarile a sua sorella per non pagare le imposte. La donazione è comunque un atto che anticipa l'eredità, occorrerà, quindi, con l'occasione effettuare anche una divisione ereditaria, poichè lei non può rinunciare all'eredità finché sua madre è ancora in vita. (20 febbraio 2011)

Polizze mutui e rc auto, in vigore il decreto obbligatorio presentare diversi preventivi

Sono in vigore dal 24 gennaio le norme del decreto legge sulle liberalizzazioni. Con la pubblicazione del testo sulla Gazzetta ufficiale diventano operative le disposizioni che renderanno meno costoso sottoscrivere due tipologie di polizze assicurative: quelle sui mutui bancari e la rca auto. Per queste ultime, poi, sono in vista ulteriori novità con l'opzione per la "scatola nera".


Le polizze abbinate ai mutui - la prima novità riguarda le polizze abbinate ai mutui casa. Si tratta di quelle polizze a tutela della restituzione del mutuo, vale a dire quelle che garantiscono il pagamento quando il mutuatario non può farvi fronte per motivi economici (perdita del lavoro) o di salute, evitando così il rischio di perdere l'alloggio o di caricare di oneri eccessivi i familiari del mutuatario. Di norma le polizze per questo coprono anche il rischio morte, e per la parte di premio versata per questo fine sono anche detraibili dalle imposte. Gli istituti di credito sono liberi di proporre l'assicurazione come un semplice optional, oppure di rendere obbligatoria la loro sottoscrizione per poter avere il mutuo, ma non potranno più proporre solo le polizze offerte dalla stessa banca.


Almeno due preventivi - Ora, infatti, come stabilisce l'articolo 28 del decreto, quando l’erogazione del mutuo è condizionata alla stipula di un contratto di assicurazione sulla vita, gli istituti sono tenuti a sottoporre al cliente almeno due preventivi di due differenti gruppi assicurativi. Si potrà, quindi, scegliere la soluzione più conveniente senza essere legati alla polizza gestita dalla società che fa capo allo stesso istituto di credito. Quest'obbligo comporterà senza dubbio una riduzione dei costi, vale a dire dei premi da pagare, poichè è presumibile che le banche ridurranno i costi per evitare di perdere il cliente con l'offerta di un prodotto meno competitivo.


Più preventivi anche per rc auto - Lo stesso obbligo di portare la concorrenza "in casa" riguarda gli agenti di assicurazione che offrono polizze obbligatorie per la responsabilità civile del conducente. L'articolo 34 del decreto stabilisce infatti che gli intermediari che distribuiscono servizi e prodotti assicurativi del ramo danni derivanti dalla circolazione di veicoli sono tenuti, prima della sottoscrizione del contratto, a informare il cliente, in modo corretto, trasparente ed esaustivo, sulla tariffa e sulle altre condizioni contrattuali proposte da almeno tre diverse compagnie assicurative non appartenenti a medesimi gruppi, anche utilizzando le informazioni obbligatoriamente pubblicate dalle imprese di assicurazione sui propri siti internet.


Confronto prima della stipula - Dovrà essere possibile, quindi, confrontare le diverse offerte prima di stipulare il contratto, e questo passaggio è obbligatorio. Il contratto stipulato senza la dichiarazione del cliente di aver ricevuto le informazioni sulle offerte dei concorrenti, infatti, per legge è nullo. Quindi gli agenti dovranno fare attenzione a proporre sempre e solo le polizze realmente più convenienti, mentre le stesse società dovranno ridurre i costi se vorranno essere competitive sul mercato considerando che la concorrenza arriverà a domicilio.


La "scatola nera" a richiesta - Per ridurre in generale il costo delle polizze, è prevista infine la possibilità di sottoporre volontariamente il veicolo ad ispezione, prima della stipula del contratto. In questo caso si ha diritto ad una riduzione sul premio generalmente dovuto. Riduzione per legge anche per chi decide di optare per l’istallazione di meccanismi elettronici che registrano l’attività del veicolo, denominati scatola nera o equivalenti, con costi carico delle compagnie. (25 gennaio 2012)

sabato 18 febbraio 2012

Acquisto casa da impresa, quando si applica l'Iva al 4%?

tanya e. chiede:
L'iva al 4% sulla prima casa si paga su tutti gli immobili o solo sugli immobili di nuova costruzione?

L'esperto risponde:

L'va al 4% è dovuta sugli immobili venduti dalle imprese, qualunque sia la data di costruzione, quando si tratta di prima casa. E' stata abolita la norma che prevedeva il pagamento dell'imposta di registro per gli immobili delle imprese costruiti da più di quattro anni. (13 febbraio 2012)

Caldaia rotta, spetta un indennizzo all'inquilino?

sara v. chiede:
Nel caso di un contratto di affitto di 4+4 anni,si verifichi la rottura della caldaia, le spese spettano al locatario o al conduttore? Essendo il conduttore rimasto a seguito di tale rottura senza riscaldamento ed acqua calda per più di 7 giorni, è possibile appellarsi a qualche ente per eventuali rimborsi? Si tenga presente che vi sono nell'abitazione bimbi piccoli. Grazie per i consigli

L'esperto risponde:

Le spese per la sostituzione degli impianti che si rompono perchè sono vecchi o per caso fortuito spetta al proprietario dell'appartamento, come prevede l'articolo 1590 del Codice civile. Se la rottura è dovuta alla mancata manutenzione annuale che è obbligatoria per l'inquilino, spetta invece all'inquilino acquistare il nuovo impianto. Quanto all'eventuale indennizzo, l'articolo 1584 del codice precisa che "Se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento. Indipendentemente dalla sua durata, se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto." Potrebbe, quindi, teoricamente chiedere uno sconto sul canone per la settimana nella quale ha subito disagi. Può provare per questo a rivolgersi ad una delle associazioni degli inquilini. (16 febbraio 2012)

Prima casa, se si vende entro cinque anni ci sono sempre le sanzioni?

salvatore chiede:
Posso vendere il mio appartamento acquistato con i benefici fiscali della prima casa entro i cinque anni dall'acquisto senza incorrere in sanzioni?

L'esperto risponde:

In caso di vendita dell'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa prima che siano trascorsi cinque anni dall'acquisto si perdono le agevolazioni e sono dovuti interessi e sanzioni sull'imposta agevolata della quale si era usufruito. La legge non è cambiata. Nessuna sanzione solo nel caso in cui entro 12 mesi si proceda con l'acquisto di un nuovo immobila da destinare ad abitazione principale. (17 febbraio 2012)

Mutui, fino a quando converrà il tasso variabile?

F. chiede:
L'attuale crisi economica sta avendo un impatto al ribasso anche sull'indice Euribor, costituendo quindi paradossalmente un elemento positivo per chi ha sottoscritto un mutuo a tasso variabile. Quale sarà l'andamento dell'Euribor 3 mesi nei prossimi mesi mesi/anni? Fino a quando il tasso sarà ancora inferiore rispetto a chi ha scelto un mutuo a tasso fisso?

L'esperto risponde:

A partire dal marzo 2010 in cui ha toccato un minimo con un rendimento dello 0,64%, l’indice è costantemente salito fino ad un recente massimo a 1,61%. Il motivo di tale rimbalzo risiede nelle preoccupazione delle banche nei confronti dei loro competitors. Le banche che hanno liquidità disponibile cercano infatti di prestare solo a partners considerati “sicuri” e in molti casi preferiscono depositare l’eccedenza di liquidità presso la BCE a tassi di interesse inferiori a quelli scambiati sull’Euribor.

I mutui a lungo termine nondimeno sono posizionati stabilmente su tassi più elevati. L’Irs utilizzato come uno dei principali parametri di riferimento per periodi a 10, 20 e 30 anni, sulla stessa data è posizionato rispettivamente al 2,72, 3,12 e 3%. Ipotizzando che le autorità politiche europee siano in grado di scongiurare un nuovo rischio sistemico mettendo in sicurezza le principali banche, riteniamo che anche nei prossimi trimestri il tasso variabile possa continuare ad essere più conveniente del tasso fisso.

Conviene investire in franchi svizzeri?

G.C. chiede:
Vorrei investire 30.000 euro in franchi svizzeri. E' una scelta giusta? Esistono fondi monetari di questo tipo (anche tipo pac)?

L'esperto risponde:

Il franco svizzero tra il 2010 e il 2011 ha avuto un movimento impressionante contro l'euro, dettato da un mix tra la ricerca di attività finanziarie difensive da parte degli investitori e fondamentali macroeconomici sensibilmente migliori della confinante Svizzera.

La rivalutazione del franco contro euro ha portato il cross dall'1,5 di due anni fa, all'1,35 dello scorso anno fino ai circa 1,2 attuali. Quest'anno dopo un rapido tentativo del mercato nella fase più acuta della crisi di agosto di raggiungere l'unità, è intervenuta la banca centrale svizzera che in un comunicato ha "avvertito" il mercato che userà ogni mezzo per impedire al cambio di tornare sotto 1,2.

Il tentativo della banca centrale ha a nostro avviso buone possibilità di successo: i fondamentali economici stanno infatti rapidamente deteriorandosi e non ci sono più le stesse ragioni che c'erano nel 2010 e nei primi mesi del 2011 per comprare la valuta svizzera. Al di là di consigliare di operare in cambi all'interno di un portafoglio diversificato e coerente con i propri obiettivi di investimento, a parità di condizioni prenderemmo nuovamente in considerazione il franco contro euro solo sopra 1,25/27.

Affitto prima casa, mantiene le agevolazioni chi abita nello stesso comune?

salvatore chiede:
Ho acquistato un appartamento come prima casa a Palermo nel 2008 trasferendo la mia residenza nell'appartamento acquistato entro 18 mesi dall'acquisto. Posso trasferire la mia residenza in un altro appartamento (ereditato da mia moglie) sempre nello stesso comune e, nel contempo, affittare l'immobile di mia proprietà senza perdere il diritto alle agevolazioni fiscali legate all'acquisto della prima casa?

L'esperto risponde:

Per le agevolazioni di acquisto prima casa non c'è obbligo di abitare l'appartamento, ma è sufficiente risiedere nello stesso comune. Cambiano casa si perde solo l'eventuale detrazione del mutuo che è legata, invece, all'uso diretto dell'immobile come abitazione principale. (17 febbraio 2012)

Coniugi con due residenze diverse, a chi va la detrazione Imu per i figli?

andrea l. chiede:
Io e mia moglie siamo proprietari entrambi di due appartamenti con relative residenze e quindi risultano come prima casa per entrambi. Per quanto riguarda l'Imu, avendo un figlio minorenne, a chi spetta l'ulteriore detrazione di 50 euro? Grazie ancora per la vostra disponibilita'. (Massimo C.)
 Mia moglie e i nostri due figli (età inferiore a 26 anni) a mio carico fiscalmente, risiedono in un appartamento di sua proprietà. Lo scrivente risiede in altro appartamento di proprietà. Per il calcolo dell'imu come si procede? Grazie.

L'esperto risponde:

La detrazione di 50 euro per ogni figlio di età inferiore ai 26 anni è riconosciuta in caso di figli conviventi e anagraficamente residenti con il proprietario dell'alloggio. Per l'applicazione si dovrà quindi fare riferimento allo stato di famiglia anagrafico. Non ha invece alcuna rilevanza il fatto che si tratti o meno di figli a carico. (17 febbraio 2012)

Riscaldamento troppo costoso, possibile il distacco dall'impianto?

giacomo p. chiede:
Sono proprietario in Liguria di una seconda residenza, per il riscaldamento del condominio era stato scelto un contratto 'servizio calore'. personalmente lo ritengo eccessivamente oneroso tanto che presso altri condomini con impianti di riscaldamento senza tale contratto la spesa è decisamente inferiore. Mi è possibile staccarmi dall'impianto centralizzato, e a quali condizioni? Grazie

L'esperto risponde:

Il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato è un diritto dei condomini se non esiste un divieto nel regolamento contrattuale. Per legge, però, chi si distacca è tenuto a pagare comunque le spese di mantenimento dell'impianto, senza dover versare quelle di consumo. per il distacco non occorre l'autorizzazione dell'assemblea ma una perizia tecnica che dimostri che in questo modo non si creeranno danni agli altri condomini

Da riscaldamento centralizzato a autonomo: quali regole per il distacco dall'impianto comune

di Antonella Donati
Il costo del riscaldamento centralizzato è una delle voci più elevate tra le varie bollette condominiali almeno nel caso di immbili costruiti prima dell'entrata in vigoredell'obbligo di contabilizzatori di calore. Per questo la secltar tar centralizzato ed autonomo è spesso dibattuta nei condomini che hanno più di 10 anni. Ecco regole e vantaggi di un cambio di regime.
Quando la scelta la fa il condominio - Per passare da riscaldamento centralizzato ad autonomo è sufficiente la maggioranza semplice dei condomini, nel caso in cui la decisione riguardi tutto il condominio. Lo prevede la legge 9 gennaio 1991, n. 10 "Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia". L'articolo 26 in particolare stabilisce che per gli interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi ed all'utilizzazione delle fonti di energia rinnovabili "sono valide le relative decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali" . Una scelta volta a incentivare il passaggio a sistemi più efficienti e destinati anche a ridurre i consumi. E di recente anche staccarsi come singolo dall'impianto centralizzato è diventato più semplice.
La Cassazione e le regole per staccarsi da soli - Infatti è sufficiente  predisporre una documentazione tecnica dalla quale risulti che con il distacco non c'è pregiudizio per gli altri condomini, ossia che questi non saranno tenuti a pagare di più, perché l'impianto era stato tarato per servire un certo numero di appartamenti,e si può modificare l'impianto. L'indicazione viene da una sentenza della Corte di Cassazione - la n.5974 del 25 marzo 2004  - che ha stabilito che è  "legittima la rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale ed il distacco dall'impianto centralizzato, senza necessità di autorizzazione o di accettazione da parte degli altri partecipanti, ove l'interessato dimostri che dalla rinunzia e dal susseguente distacco non derivi un aggravio di spese per i condomini che continuano ad usufruire, né uno squilibrio termico pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio. La documentazione può essere predisposta da qualsiasi tecnico abilitato, e peraltro già chi fornisce il servizio di installazione dell'impianto deve essere in grado di mettere a punto tutta la documentazione stabilita dalla legge. Anche se ci si stacca, però - e lo ha ribadito anche la sentenza della Cassazione - non ci si può esimere dal pagare le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto in quanto la caldaia rientra tra le  proprietà comuni. Nulla invece sarà dovuto per l'acquisto del combustibile. Se però il regolamento contrattuale - ossia quello firmato all'atto di acquisto dell'immobile e accettato da tutti i condomini - dovesse prevedere un contributo riscaldamento anche da parte di chi si distacca, per modificare la norma occorrerebbe l'unanimità.
Gli incentivi per chi cambia caldaia - Infine non va dimenticato che per chi secglie caldaie a condensazione è prevista la detrazione dall'imposta lorda per una quota pari al 55% degli importi pagati. L'agevolazione vale sia  per le caldaie domestiche che per gli impianti condominali.

Crepe nella casa acquistata a novembre, chi deve intervenire?

Ange chiede:
Ho acquistato l'11 novembre scorso villetta a schiera costruita nel 2010/11. Ora sono presenti crepe sui muri comuni ad altri appartamenti ed evidenti infiltrazioni acqua. Chi è responsabile per le riparazioni necessarie? Immobile con assicurazione decennale. Grazie per l'aiuto!!!

L'esperto risponde:

Per ottenere il risarcimento dei danni occorre rivolgersi all'assicurazione. la polizza decennale viene sottoscritta appositamente per far fronte a queste spese. Poichè i danni riguardano tutto il condominio della pratica dovrà farsi carico l'amministratore. (17 febbraio 2012)

Saletta condominiale, si può vietarne l'uso ai condomini?

Donato P. chiede:
Abito in un condominio di 104 alloggi e una saletta condominiale dove ci riuniamo per le assemblee. Pochi condomini utilizzano la saletta ad uso privato, giocano a carte, guardano la TV e in inverno accendono una stufa elettrica. La corrente che consumano viene divisa a tutti i condomini. E' possibile in assenza di regolamentazione della saletta vietare l'utilizzo a questi signori? Anche cambiando la serratura, e l'amministratore quali provvedimenti può adottare? Grazie

L'esperto risponde:

Se la chiave non è custodia dall'amministratore ma è a disposizione non è possibile vietare l'uso della saletta ai singoli condomini. La legge, ossia articolo 1102 del Codice civile consente, infatti, a ciascun proprietario di utilizzare i beni comuni nel suo interesse, a patto di non impedire agli altri di farne lo stesso uso. La legge prevede anche l'obbligo di pagare le spese necessarie al proprio maggior godimento. Quindi poichè avete una sala all'interno del condominio utilizzabile per scopi sociali, la soluzione più conveniente non è quella di vietarne l'uso ma di regolarizzarlo. Per evitare che tutti debbano pagare le spese solo di alcuni è sufficiente prevedere un affitto simbolico per il locale, pochi euro a pomeriggio, ad esempio, destinando la somma al pagamento delle spese comuni di elettricità. Per introdurre una norma di questo genere è sufficiente il sì della maggioranza dei presenti all'assemblea e almeno 500 millesimi. Non si tratta, infatti, di una innovazione, ma di una norma volta a regolare l'uso dei beni comuni. Potrete comunque anche prevedere di affittare la sala per le feste dei bambini o altro, sempre solo ai condomini, mettendo quindi a frutto un bene condominiale. (17 febbraio 2012)

Crollano i nuovi depositi bancari: - 80% Chiusi rubinetti del credito alle imprese



Crollano i nuovi depositi bancari: - 80%  Chiusi rubinetti del credito alle imprese
Banche senza ossigeno, in piedi solo grazie all'aiuto della Bce. Il contributo dei risparmiatori privati alla raccolta bancaria si è fermato a 25 miliardi di euro, in flessione dell'80% rispetto al 2010, di cui solo 6 sotto forma di depositi. Al Forex il governatore di Bankitalia, Ignazio Visco, auspica maggiore sostegno alla crescita e lancia un allarme: a dicembre il credito alle imprese si è contratto di 20 miliardi di euro. Quest'anno la flessione del Prodotto Interno Lordo sarà dell'ordine dell'1,5%. Le tre manovre correttive porteranno a un avanzo primario dell'ordine del 5% del Pil. Tra le banche crolla anche la domanda di prestiti per investimenti fissi: -50% nel quarto trimestre 2011, peggio che dopo il crac di Lehman Brothers