Contratto scaduto ma senza disdetta, l'inquilino deve lasciare?

Egeziano L. chiede:

1° Marzo 92 mio padre affittò un appartamento Cat. A3, ad equo canone, comprensivo di un posto macchina, in un garage comune. Mio padre è morto. Contratto è in essere operando, da sempre, annualmente, aggiornamento canone su base indici Istat di variazione dei prezzi. Purtroppo nell'agosto 2007 non inviai disdetta contratto, per finita locazione. Proposi comunque al conduttore di rifarlo a canone convenzionato, ma senza esito. Nel marzo 2010 inviai allo stesso Raccomandata A.R. contestando: appartamento definitivamente accatastato in Cat. A2 e non in A3, posta a base conteggi equo canone; Posto macchina da lui trasformato nel frattempo un garage/magazzino (aggiunto banco di lavoro, armadio a 4 ante, damigiane ecc.). Propostomi aumento mensile 20 Euro. Non essendoci più corrispondenza tra realtà contrattuale e fattuale, contratto non è da intendersi superato? Non posso quindi pretenderne uno nuovo o debbo per forza aspettare agosto 2014 per disdettarlo formalmente? Grazie e saluti.

L'esperto risponde:

Se lei vuole che l'inquilino lasci l'immobile deve dare disdetta del contratto per fine locazione. Il fatto che continui ad incassare il canone fa sì che da parte sua vi sia il riconoscimento di fatto del diritto dell'inquilino a rimanere nell'immobile anche a fronte delle modifiche apportate che peraltro non hanno alcuna incidenza sulla validità stessa del contratto. Se l'immobile non è più accatastato per uso abitativo infatti, l'abuso è compiuto da lei che lo da in locazione come abitazione, e non da chi vi abita avendo firmato un contratto per uso abitativo. Se vuol liberare l'immobile dovrà, quindi, attendere il 2014 e dare lo sfratto per fine locazione.